Введение. Видовые характеристики зданий выступают необходимым условием создания компактного и вертикального города. Исследование ценообразования видовых квартир может способствовать лучшему пониманию важного теоретического вопроса о том, сколько семья готова потратить на различные атрибуты местоположения квартиры [9].Взаимосвязь между стоимостью жилой недвижимости и ее расположением достаточно многогранна. Согласно зарубежным исследованиям, время в пути от квартиры до центрального делового района отрицательно коррелирует с ценой на жилье. Покупатели также готовы платить больше за квартиры с видом на природные пейзажи и чистый воздух. Тем не менее, расположение в зеленой зоне не является существенной переменной по цене на жилье [6]. Увеличение расстояния между квартирой и предпочтительным природным ландшафтом приводит к снижению цены сделки. Негативное восприятие на оживленную улицу вызывает снижение цены на 3,7 % [7].Разнообразные виды из окон зданий оказывают влияние на эмоциональное состояние их обитателей. Обстановка также переживается человеком издалека, а не только при нахождении в непосредственном окружении [10]. Результаты опросов жителей малоэтажных жилых домов [8] свидетельствует о том, что возможность визуального обзора многообразия природных элементов из окна здания в значительной степени способствует удовлетворенности жителей своим соседством и переживанию чувства благополучия. При виде одного элемента, напротив, фиксировалось удовлетворение, но не благополучие. Вид на небо и изменение погодных условий не оказали существенного влияния на самочувствие испытуемых. Таким образом, чтобы привнести значительный вклад в удовлетворение и благополучие жителей, потенциальные элементы природы должны обладать определёнными характеристиками.Количественная оценка ценности природы и природных богатств в городах могла бы стать основой политики и стратегий городского планирования, развития, охраны природы и оценки собственности.Практическая значимость определения специфики ценообразования в сегменте видовых квартир состоит в возможности управления спросом и повышении эффективности девелопмента жилой недвижимости. При наличии информации о вероятной стоимости элитных квартир с видом застройщик будет осведомлен о наиболее выгодном местоположении новостроек в пределах города и получит возможность инвестирования средств с наибольшей выгодой [3].Основная часть. В данной работе производится вычисление удельных стоимостей видовых характеристик жилой недвижимости, а также определяется процентная надбавка для видовых квартир на основании различий видов из окна на примере г. Белгорода. На рис. 1 представлена карта наиболее привлекательных мест г. Белгорода, включая архитектурные достопримечательности, парки и сады, места отдыха населения [12]. В основном, линией сосредоточения аттракторов является вертикальная магистраль города – пр-т Б. Хмельницкого – пр-т Ватутина, соединяющая городские центры дуоцентричного Белгорода с развивающимся торгово-деловым районом Харьковской горы.   Рис. 1. Месторасположение достопримечательностей г. Белгорода [13]  В Белгороде особой популярностью видовых квартир премиум-класса пользуются апартаменты с видом на Соборную площадь, парк Победы, Свято-Троицкий бульвар, парк им. В.И. Ленина. Стоимость жилой недвижимости в новостройках в пределах этих районов начинается от 70000 руб./кв. м. В районе Харьковской горы г. Белгорода возводится достаточное количество новостроек, с последних этажей которых открываются захватывающие виды на панораму города, телевышку, мемориалы и локальные парки, но все же именно городской центр остается наиболее приоритетным месторасположением для видовых домов [5, 6].Согласно оценочной практике наличие видовых характеристик в среднем добавляет около8 % к стоимости рядовых квартир (рис. 2) [11].      Однако, приведенные выше данные, полученные экспертным путем, являются чрезмерно обобщенными и не позволяют увидеть различия в стоимости между видовыми квартирами для рынка недвижимости конкретного города, обладающего индивидуальной визуальной спецификой, видовыми лимитами и существенным потенциалом управления стоимостью недвижимости, рационально этими ограничениями оперирующей [1, 6].   Рис. 2. Значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам Россиии границы доверительных интервалов [11]  С целью дальнейшего анализа был проведен опрос мнений риэлтерских агентств г. Белгорода о влиянии привлекательного вида из окна на стоимость квартиры [17]. Результаты оказались неоднозначными. Одни данные свидетельствовали об абсолютном отсутствии влияния,другие – о субъективном воздействии на желание покупателя приобрести квартиру. Отдельные агентства утверждали о функциональной зависимости видовых характеристик и стоимости объекта недвижимости. Также были получены данные о варьировании стоимостью видовых квартир непосредственно застройщиками, при этом в отношении собственников четкая тенденция отсутствовала.Таким образом, чтобы нивелировать погрешности справочников и субъективность участников рынка недвижимости авторами было решено провести исследование с использованием фактических данных о стоимости квартир в населенном пункте. Для анализа были отобраны новостройки Белгорода, из окон которых открываются примечательные виды на город. Выборку составляли квартиры, где отличительным ценообразующим фактором является вид из окна при том, что остальные характеристики остаются сходными: выбранные квартиры являются трехкомнатными, представлены к продаже под самоотделку, расположены на средних и верхних этажах в новостройках монолитного типа, сданы в эксплуатацию и находятся в кварталах с высоким уровнем развития социально-бытовой инфраструктуры. Выбор трехкомнатных квартир в качестве аналитических данных обусловлен принадлежностью таких объектов к сегменту жилой недвижимости элитного класса, который чаще всего представлен с привлекательными видовыми характеристиками. В табл. 1 собраны данные о жилищных комплексах г. Белгорода, отвечающие указанным выше критериям, с указанием специфических видовых характеристик, а также абсолютных и удельных стоимостей квартир. Источниками информации послужили сведения о стоимости квартир, представленные на официальных сайтах застройщиков и информационных порталов о недвижимости города [13, 14, 15, 16]. В таблице произведено сравнение видовых и типовых квартир для каждого жилищного комплекса, где в результате рассчитывалась стоимость различных видовых характеристик, включая долю стоимости вида в общей стоимости объекта.Очевидно, что видовые характеристики квартиры в целом, как ценообразующий фактор, весьма волатильны и для эффективного управления нуждаются в структурированном представлении, сводящемся к разложению видов на базовые составляющие, которые относятся к градостроительной, эстетической, эмоциональной и прочим функциям вида как спросообразующей характеристики жилой недвижимости [2, 3].Таким образом, был произведен рейтинг представленных видов от 10 до 100 баллов по пяти основным базовым видоформирующим составляющим (по каждой оценка от 1 до 5), таким как:1) масштаб разворачивающегося вида (от 1 – одиночный объект до 5 – панорама);2) современность/технологичность наблюдаемого для горожанина (от 1 – рядовое природное явление до 5 – высокотехнологичный/уникальный рукотворный объект);3) видовое разнообразие (от 1 – визуализация в редкие часы суток/сезонный вид до 5 – объект, обладающий серией эффектных визуализаций для времен года и суток);4) эмоционально-цветовая характеристика (от 1 – монотонный темный/холодный цвет до5 – вариативный теплый цвет).Количество баллов согласно перечисленным критериям определялось экспертным методом. Удельные веса для каждого показателя рассчитывались посредством применения системы весовых коэффициентов Фишберна в первом приближении, уточняемых в дальнейшем методологией линейного программирования. Квалиметрический анализ рейтинга привлекательности видов отображен в табл. 2. Таблица 1Сегментация новостроек г. Белгорода на основании видовых характеристик№Наименование ЖКМесторасположениеВид из окнаПлощадь, кв.мСтоимость квартир с видом, руб.Стоимость 1 кв.м квартир с видом, руб./кв.мПлощадь, кв.мСтоимость типовых квартир, руб.Стоимость 1 кв.м типовых квартир, руб./кв.мСтоимость вида, руб.Стоимо-сть видаруб./кв.мДоля стоимости вида %1Импе-риалСвято-Троицкий бул., 32Покровская церковь, Успенско-Никольский собор, Марфо-Мариинский монастырь, сквер на Свято-Троицком бульваре, памятник Святителю Иосафу, БелГУ103797065577385103707850068723892155866211,22Госте-нскийул Госте-нская, 16Покровская церковь, сквер на Свято-Троицком бульваре, памятник Святителю Иосафу, БелГУ825200000634158349000005903630000043786,93Уют-ныйул. Чапае-ва, 14ар. Везелка, БелГУ944880000519159446875004986719250020483,94Шала-ндина 5аул. Шала-ндина, 5аТелевышка, парк Южный, ДС Космос895400000606748951690005807923100025964,35Флаг-манбульвар 1 Салю-та, 6ВТелевышка, БГТУ м. Шухова, тц Модный бульвар11753000004529911748900004179541000035047,76Граж-данс-кий прос-пект 25Граж-данс-кий прос-пект 25Соборная площадь, Смоленский собор, церковь А. Невского, памятники10575000007142910972000006605530000053747,57Гранд паркБелго-родс-кий прос-пект, 114Центральный парк им. Ленина10454720005261510552640005013320800024824,78Архи-ерейс-кая рощаулица Горь-кого, 54Бпарк “Архиерейская роща”, церковь100453600045360101450072044562352807981,89Пар-ковая 8Пар-ковая улица 8Центральный парк им. Ленина, ДК Энергомаш11063000005727310856500005231565000049588,710Вокза-льная 26аВокза-льная улица, 26АФилармония954950000521059446000004893635000031696,111ПарижХарь-ковс-кая улица, 3парк Победы, р. Везелка, музей-диорама «Огненная дуга»785200000666677244000006111180000055568,3    Таблица 2Рейтинг привлекательности видов из окон новостроек г. Белгорода№ п/пНаименование ЖКМасштаб-ность видаСовременность / технологичность видаВидовое разнооб-разиеЭмоционально-цветовая характеристикаПривлека-тельность вида, %1Империал5455962Гостенский4443773Уютный3433644Шаландина 5а4324655Флагман4535816Гражданский проспект 255343817Гранд парк4333678Архиерейская роща3224539Парковая 853458610Вокзальная 26а34527311Париж445486Удельные веса0,370,210,280,14∑=1 Результаты вычислений свидетельствуют о минимальном влиянии фактора эмоционально-цветовой характеристики на стоимость видовых параметров. Эксперты объясняют данную ситуацию неоднозначностью и субъективностью индивидуальных предпочтений покупателей квартир. Наибольшую значимость приобрел фактор масштабности вида, практически равное значение имеют факторы технологичности и видового разнообразия. Согласно полученным данным построена парная линейная регрессия зависимости процентной надбавки к стоимости жилой недвижимости за вид из окна и привлекательностью вида (рис. 1).  Рис. 1. Удельная цена видовых характеристик квартиры на основе привлекательности вида  Выводы. В результате проведенного анализа были сделаны следующие выводы:– усредненное превышение стоимости видовой жилой недвижимости над типовыми квартирами в историческом центре города составляет 7,5 %, вблизи парков и лесных массивов – 5,9 %, с видом на городскую панораму – 9,0 % в текущих рыночных условиях г. Белгорода;– надбавка к стоимости жилой недвижимости за вид из окна прямо пропорциональна привлекательности вида, являющейся производной функцией от четырех факторов привлекательности, таких как градостроительный, эстетический, эмоциональный и прочие, формирующих цену предложения;– рост привлекательности видовых характеристик на 4–5 % влечет увеличение к стоимости недвижимости на 1 %;– наибольшая удельная цена вида из окна достигается при сочетании многообразия аттракторов: природные пейзажи, исторические объекты, городская панорама и т.д. Для г. Белгорода объектами с богатым визуальным обзором выступают квартиры на верхних этажах жилого комплекса «Париж», где в отдельных случаях надбавка к стоимости вида из окна в общей стоимости объекта составляет до 12 % [17];Таким образом, представленный количественный анализ по категориям позволяет девелоперу осуществлять эффективное управление градостроительным потенциалом территории и стратегией рыночного продвижения объектов жилой недвижимости.