Введение. Важнейшим условием успешной реализации инвестиционно-строительного проекта является эффективное календарное планирование строительного производства. Объектом пристального внимания принимающего решения лица является организационно-технологический риск, атрибутированный как отдельным технологическим процессам и операциям, так и их укрупненным группам (строительным циклам), возникающий и меняющийся в процессе завершения объекта строительством. Значимым направлением использования изложенной в работах [1, 2, 3] методики учета финансово-экономических рисков инвестиционно-строительного проекта [Ri] с использованием рисковых профилей ИСП (рис. 1) на основе вектора показателей качественного состояния [5, 7] объекта недвижимости [ki] является анализ альтернативных календарных планов инвестиционно-строительного проекта конкретного инвестора/застройщика и поиск оптимального из них с позиций экономической эффективности проекта.    Рис. 1. График зависимости риска от отдельного показателя качественного состояния объектанедвижимости (пунктирная линия – рисковый профиль ИСП) Основная часть. В условиях, когда принятая схема финансирования строительства и  реализации законченных строительством объектов, организация и технология производства строительно-монтажных работ позволяют представить альтернативные календарные планы жизненного цикла ИСП, сходные в сроках несения затрат и получения доходов, но отличающиеся порядком возведения и реализации предусмотренных ИСП объектов недвижимости, рассматриваемая методика позволит выявить оптимальный календарный план, определяющий максимально экономически эффективный порядок реализации ИСП [4, 6, 8], характеризующийся наименьшими потерями доходной части ИСП вследствие минимизации риска неполучения дохода в течение жизненного цикла ИСП. При этом совокупность теоретически возможных вариантов планов денежных потоков ИСП принимаемых к анализу формализуется наложением следующих фильтров:1. Совокупная технологическая мощность строительно-монтажных организаций, привлеченных к ИСП, не может существенно увеличиваться. Это выражается в тождественности графиков суммарного освоения средств в периодах жизненного цикла по сметам объектов ИСП для всех принимаемых к анализу планов денежных потоков с точностью до 15 %.2. Период начала реализации объекта недвижимости основного и вспомогательного назначения не должно совпадать или предшествовать периоду начала его строительства и начала строительства объекта недвижимости противоположного назначения того же класса. Если, например, возведение первого инфраструктурного объекта эконом-класса намечено в 3-м периоде жизненного цикла, а первый объект основной недвижимости эконом-класса начинает возводиться в 5-м, то начало реализации недвижимости в данном классе не может быть запланировано на период, раньше 6-го.  При этом в новом варианте плана денежных потоков ИСП возможен перенос начала возведения первого инфраструктурного объекта эконом-класса на   4-й или 5-й периоды, а первого объекта основной недвижимости эконом-класса – на 1–4-й.3. Возведение объектов недвижимости целесообразно производить технологически непрерывно в течение определенного числа периодов, поскольку только при такой схеме организации строительно-монтажных работ, предполагается максимальное сокращение производственных издержек на вспомогательные к основному строительству мероприятия — подготовительные транспортные, заготовительные, пуско-наладочные и т. д. Прошедшие предварительную фильтрацию возможные варианты планов денежных потоков ИСП оцениваются сравнением традиционных показателей метода NPV, полученных на СF+, скорректированных с учетом рисков  Rнед–инф и Rинф–нед [10, 11, 12, 13].Допустим, ИСП № 1 (текущий ИСП, см. табл. 1) имеет альтернативный календарный план реализации, в котором несколько изменен порядок возведения объектов основной и инфраструктурной недвижимости (табл. 2). Таблица 1Укрупненный план денежных потоков (ПДП) ИСП № 1, млн. руб.* периоды 12345678910111213141516строительство 15,15,15,15,15,1           строительство 2  6,26,26,2           строительство 3   5,45,45,45,45,45,4       строительство 4     6,06,06,06,06,06,06,0    строительство 5       5,65,65,65,65,6                     инфраструктура 1   2,72,7           инфраструктура 2    2,72,72,7         инфраструктура 3     3,03,03,03,0       инфраструктура 4       1,81,8       инфраструктура 5        2,52,52,5     * где: строительство 1 — затраты на строительство жилого объекта 1 и т.д.;           инфраструктура 1 – затраты на возведение инфраструктурного объекта 1 и т.д. 128   Предлагаемый альтернативный календарный план ИСП устанавливает приоритет инфраструктурного насыщения застраиваемой территории, сохраняя практически то же распределение освоенных средств в течение жизненного цикла ИСП.Модифицированные показатели                 [9, 14, 18, 19] текущего и альтернативного планов денежных потоков ИСП № 1 при учете рисков ЗАО «Застройщик 1» представлены в сводной таблице (табл. 3).  Таблица 2 Укрупненный ПДП альтернативного календарного плана реализации ИСП № 1 периоды 12345678910111213141516строительство 15,15,15,15,15,1           строительство 2   6,26,26,2          строительство 3    5,45,45,45,45,45,4      строительство 4     6,06,06,06,06,06,06,0    строительство 5       5,65,65,65,65,6                     инфраструктура 1 2,72,7             инфраструктура 2  2,72,72,7           инфраструктура 3    3,03,03,03,0        инфраструктура 4      1,81,8        инфраструктура 5        2,52,52,5       Таблица 3Модифицированные показатели альтернативного варианта календарного плана ИСП № 1 в условиях ЗАО «Застройщик 1», млн. руб.ИСП ,%ИСП № 1 текущий174,9145,129,820,6%ИСП № 1 альтернативный175,5144,830,621,2%  Выводы. В рассматриваемом случае сравнение модифицированных показателей альтернативных календарных планов реализации    ИСП № 1 демонстрирует инвестиционную привлекательность второго из них, что и позволит обеспечить  большую экономическую эффективность реализуемого ИСП в условиях конкретного инвестора/застройщика.Одним из путей регулирования качественного состояния объектов недвижимости, возводимых в рамках реализации ИСП является анализ сравнительной целесообразности имеющихся альтернативных календарных планов реализации проекта [15, 16, 17, 20]. В процессе данного анализа важную роль играют индивидуальные  рисковые профили инвестора/застройщика и удельный вес затрат на возведение и предполагаемой цены  реализации каждого объекта ИСП в общем объеме расходов и доходов проекта.