Одним из наиболее важных качественных показателей инвестиций в недвижимость является состояние объектов незавершенного строительства. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты. Незавершенные строительством объекты повисли на балансах российских предприятий, большинство из которых не имело оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию. В такой ситуации строительным организациям пришлось приостановить работы и консервировать объекты. В ряде случаев консервация объектов не проводилась.С экономической точки зрения недостроенные объекты представляют собой замороженные финансовые средства, требующие вовлечения в хозяйственный оборот. Решение данного вопроса является важным для развития территорий областей. Практически нет ни одного города, в котором бы не было приостановленных объектов строительства [2]. Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие предприятия готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства (далее – ОНС) на открытом рынке более надежным собственникам.ОНС имеют ряд преимуществ перед строительством новых объектов. В зависимости от степени строительной готовности некоторые объекты потребуют относительно небольшие затраты для доведения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В условиях финансового кризиса многие инвесторы не располагают средствами, а доведение уже начатого строительства позволит реализовать данные объекты [3]. Данная методика позволит конкретному инвестору получить прибыль при небольших затратах, а для государства решится проблема недостроя, что обеспечит потребности населения в дополнительных рабочих местах, повысит доход от использования объекта.Важнейшим шагом в процессе работы с ОНС является оценка их инвестиционной привлекательности, которая должна проводиться в обязательном порядке. Представление об инвестиционной привлекательности конкретного объекта необходимо как инвестору, так и собственнику для того, чтобы понимать экономический потенциал объекта, возможные выгоды от его завершения, сильные и слабые стороны инвестирования в объект [1].На инвестиционную привлекательность ОНС влияют множество внутренних и внешних факторов. Комплексная оценка данных факторов позволит определить инвестиционную привлекательность ОНС. К факторам инвестиционной привлекательности ОНС следует отнести факторы привлекательности самого ОНС, факторы привлекательности прилегающей территории и факторы привлекательности региона, в котором расположен данный объект. Таким образом, разработка интегрального показателя инвестиционной привлекательности объекта незавершенного строительства (ИПИПОНС) является актуальной, имеющей существенное значение в реализации данных объектов.Данный показатель позволит определить наиболее привлекательные объекты для последующей реализации.Для расчета интегрального показателя была разработана классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность ОНС. Таблица 1Классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность объектов незавершенного строительства№ФакторКачественная характеристика Привлекательность объекта Месторасположение объектаУдобство расположения объекта в плане населенного пункта Потенциал земельного участка, на котором расположен объектСостояние участка, плотность застройки, наличие возможности расширения объекта Степень готовности объекта к эксплуатацииСтепень готовности низкая (до 30%), средняя (до 70 %), высокая (свыше 70%) Величина функционального (морального) износаСоответствует современным требованиям, тенденциям рынка, архитектурной выразительности Величина физического износаФизический износ объекта Величина внешнего износа Рыночная ситуация, изменение функционального использования территории, рыночная ситуация Документы, удостоверяющие права на объект и земельный участокПравообладание объектом и земельным участком (право собственности, аренда, постоянное бессрочное пользование и пр.) Привлекательность прилегающей территории Инженерная инфраструктураОбеспеченность всеми видами коммунальных услуг Геологические условияНесущая способность грунтов, состояние грунтовых вод, возможность подтопления, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод Транспортная инфраструктураСвязь с транспортными развязками города, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом, удобство размещения автотранспорта Степень развитости районаСоциально-общественная значимость, инвестиционная привлекательность, перспективы развития района Привлекательность на уровне региона Социальная значимость инвестирования в объектКоличество рабочих мест, которые возможно создать после введения ОНС в хозяйственный оборот, потенциальные отчисления налогов от объекта после введения его в хозяйственный оборот, количество объектов социальной инфраструктуры. Которые организуются после введения ОНС в хозяйственный оборот, количество жителей региона, которые потенциально смогут использовать ОНС как социальный объект в случае его соответствующего функционального применения (школа, спортивный, развлекательный комплекс и т.п.) Ситуация на рынке недвижимостиРыночная стоимость объектов в районе, количество предложений и спрос на объекты, количество сделок купли-продажи объектов Социально-экономическая ситуация Уровень жизни населения, уровень преступности, инвестиционная привлекательность региона Природные факторыЭкологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным воздействиям (сейсмика)  Для определения весовых коэффициентов, отражающих степень влияния факторов, на инвестиционную привлекательность объектов незавершенного строительства используется экспертный метод. Экспертный метод часто применяется при решении экономических задач. Основное достоинство экспертного метода – универсальность, т.е. пригодность для решения любой задачи. Вместе с тем для получения достоверных результатов (в случае его применения) целесообразно соблюдать следующие требования:- обеспечить однозначность и четкость задаваемых экспертам вопросов, что обеспечит сопоставимость ответов;- привлечь достаточное число экспертов высокой квалификации;- обеспечить использование принципа независимости суждений. Балльные значения по каждому фактору принимаются исходя из возможных качественных состояний факторов. Для оценки значимости каждого фактора проводится экспертный опрос экспертов (участников рынка недвижимости). Выступить в роли экспертов могут: страховые компании, агенты по недвижимости, оценщики, ипотечные кредиторы, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью. По каждому фактору выставляется экспертная оценка по десятибалльной шкале (К = 1-10), при этом максимальное значение характеризует максимальное соответствие заданного фактора ожиданиям инвестора относительно эффективного вложения инвестиций в анализируемый ОНС. Информационной базой для формирования оценок экспертами служит показатели, характеризующие степень выраженности конкретного фактора, перечень и способы расчета которых будут анализироваться далее.Важным также считается адекватное соотношение возможностей и желаний при реализации проекта.  Таблица 2Количественные параметры качественных характеристик влияющих на инвестиционную привлекательность объектов незавершенного строительства№ФакторОбозначениеБалльные значенияВесовой коэффициент Привлекательность объекта Месторасположение объектаК1q1w1 Потенциал земельного участка, на котором расположен объектК2q2w2 Степень готовности объекта к эксплуатацииК3q3w3 Величина функционального (морального) износаК4q4w4 Величина физического износаК5q5w5 Величина внешнего износа К6q6w6 Документы, удостоверяющие права на объект и земельный участокК7q7w7 Привлекательность прилегающей территории Инженерная инфраструктураК8q8w8 Геологические условияК9q9w9 Транспортная инфраструктураК10q10w10 Степень развитости районаК11q11w11 Привлекательность на уровне региона Социальная значимость инвестирования в объектК12q12w12 Ситуация на рынке недвижимостиК13q13w13 Социально-экономическая ситуация К14q14w14 Природные факторыК15q15w15  Для того, чтобы выявить согласованность мнений экспертов по нескольким факторам рассчитывается коэффициент конкордации Кендалла.Коэффициент конкордации Кендалла рассчитывается по формуле [4]: ,                         (1)где, m - число экспертов в группе,n - число факторов,S - сумма квадратов разностей отклонений между суммой оценок по каждому фактору и средней суммой рангов.Сумма квадратов разностей рангов (S) находится  по любой из следующих формул: ,          (2) ,            (3)Значение коэффициента конкордации может находиться в диапазоне от 0 до 1. Если W=0, считается, что мнения экспертов не согласованы. Если W=1, то оценки экспертов полностью согласованы. Если же W < 0.2 - 0.4, значит слабая согласованность экспертов, если W > 0.6 - 0.8, то согласованность экспертов сильная.При недостаточной согласованности мнений экспертов проводятся дополнительные опросы до получения достаточной согласованности (W > 0.6 - 0.8).Далее производится расчет К = (К (1), . . . , К (15)),                (4)где К - вектор исходных факторов; К (i) - факторы, характеризующие инвестиционную привлекательность ОНС; i - индекс фактора инвестиционной привлекательности ОНС (i = 1, ...,15);i = 1, ... ,7 - факторы привлекательности самого ОНС; i = 8, ...,11 - факторы привлекательности прилегающей территории; i = 12, ...,15 - факторы привлекательности региона;Строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлекательности с использованием балльных оценок по формуле:q = (q(l), . . ., q(15)),                      (5)где: q (i) - функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в виде балльной оценки q(i) = q (К (i)), согласно заданным условиям принимает значения – 1-10; q (i) = 1 соответствует минимальной степени проявления фактора;q (i) = 10 соответствует максимальной степени проявления фактора.Строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, характеризующую общую оценку инвестиционной привлекательности объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по формуле:Q(q; w) = q(1) · w(1) +,...,+ q(15) · w(15),  (6)где: Q – интегральный показатель инвестиционной привлекательности ОНС; w (i) - весовой коэффициент, определяющий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем.При этом по весовому коэффициенту приняты следующие ограничения:w(i) ≥ 0, и ,                (7)Данная система может быть дополнена математическим и эмпирическим аппаратом, но, в то же время, является вполне самодостаточной для проведения оценки.Расчет интегрального показателя инвестиционной привлекательности объекта незавершенного строительства позволит инвесторам принять правильное решение и определить наиболее интересный с точки зрения получения прибыли объект.