Категория недвижимости является ключевой для вещного права, которое в свою очередь определяет частноправовой характер (юридическую природу) всего гражданского права. Действующий Гражданский кодекс России закрепляет множественность объектов недвижимости, включая в них не только земельные участки и находящиеся на них строения, но и отдельные жилые и нежилые помещения, а также машино-места и объекты незавершенного строительства. Однако более обоснованным представляется пандектный (германский) подход, основанный на принципе superficies solo cedit, согласно которому недвижимостью признаются только земельные участки. Вместе с тем в российской действительности основная масса земельных ресурсов остается в публичной собственности, а их использование частными лицами осуществляется на договорных началах, в том числе в форме крайне неэффективного «инвестиционного контракта». В условиях непризнания земельного участка единственным объектом недвижимости возникла концепция единого объекта недвижимости, ставшая переходным этапом к классическому пониманию недвижимости. Восстановление в российском гражданском праве понятия недвижимости, отмененного в 1922 г., объективно влечет необходимость признания развитой системы ограниченных вещных прав, ключевую роль среди которых играет право застройки. В связи с этим необходимо завершение реформы ГК РФ путем принятия новой редакции его раздела II, посвященного вещному праву (проект 2019 г.). Только обновленное вещное право, опирающееся на единое понятие недвижимости как земельного участка, может стать прочной основой для развития современного российского гражданского права.