Введение. Жилищные условия занимают одно из центральных положений в системе критериев качества жизни, определяя условия жизнедеятельности человека, его развитие и состояние общества в целом. Разделяя мнение автора Е.Л. Березиной, заметим, что в современной научной литературе используется общеизвестный набор индикаторов, характеризующих жилищные аспекты качества жизни – обеспеченность населения жилой площадью, удельный вес ветхого и аварийного жилья, динамика жилищного фонда, доля благоустроенного жилья и другие. При этом доступность жилья зачастую не фигурирует как индикатор, а чаще используется в качестве интегрального показателя других параметров. На сегодняшний день в экономике и социологии нет конкретного определения понятия «доступное жилье», однако, все больше программ и проектов, направленных на изучение и повышение последнего, реализуется на территории РФ [1].В послании Президента России Федеральному Собранию отдельное внимание было уделено проблеме доступности жилья и качества жилищных условий граждан. «Понимаю, насколько важно для человека, для каждой семьи иметь свой дом, свое жилье. Для нашей страны это проблема проблем. Она тянется из десятилетия в десятилетие. В 2017 году три миллиона семей в России улучшили свои жилищные условия. Теперь нам необходимо стабильно (обращаю внимание, впервые в истории современной России) выйти на уровень, когда ежегодно не менее пяти миллионов семей улучшают свои жилищные условия. Это сложная задача – прыгнуть с трех миллионов до пяти. У нас в прошлом году было 3,1 миллиона, а нужно пять. Но это решаемая задача. Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый – это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке» – обращается Владимир Владимирович к парламентариям [6].Одним из основных направлений улучшения благосостояния граждан России на 2018-2030 годы в рамках государственной политики стало обеспечение населения жильем, включая реализацию подпрограмм «Молодая семья»; «Жилье для российской семьи»; «Переселение из аварийного жилья» и другие.Автор Г.В. Гудименко считает, что поскольку одним из ключевых направлений государственной политики является повышения качества и уровня жизни граждан, а важнейшей потребностью человека является наличие жилой площади, обеспеченности жильем является одной из целей человеческого развития. При этом последнее является неотъемлемой частью механизма развития человеческого потенциала, который, в свою очередь, обеспечивает долголетие, здоровье, высокий уровень образования [3].Следовательно, каждое развитое государство заботится о том, чтобы его граждане на должном уровне могли удовлетворить свои потребности в материальных благах, бытовых и культурных услугах. В то время как ключевым показателем материального благосостояния, наряду с уровнем доходов и сбережений, является наличие недвижимого имущества.Методика. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют комплексный анализ и системный подход к рассмотрению постановлений Правительства РФ в области улучшения жилищных условий, программ и проектов, направленных на решение рассматриваемой проблемы, методических рекомендаций, а также трудов ученых-экономистов в области изучения жилищной проблемы и качества жизни населения.Основная часть. По итогам 2016 года на территории РФ показатель обеспеченности жилой площадью на 1-го жителя зафиксирован на уровне 24,5 м2 и 26,1 м2 для жителей городской и сельской местности, соответственно (табл. 1). При этом следует отметить стабильно негативную тенденцию сохранения доли семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей. Этот показатель остается неизменным с 2009 года и составляет 5 %, что в абсолютном выражении более 2 500 тыс. семей.Возможность улучшить жилищные условия является сложной проблемой, в которой тесно переплетаются демографические и социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания. Однако, в настоящее время одним из ключевых факторов, препятствующих улучшению жилищных условий граждан, является уровень их доходов.По данным Федеральной службы государственной статистики за рассматриваемый период с 2011 по 2016 гг., включительно, в России наблюдалась тенденция роста среднегодового размера номинальной заработной платы (рис. 1). Однако, в 2015 году средний уровень заработной платы был зафиксирован на 9 % ниже, чем в предыдущем году, что является негативным фактором, особенно с учетом высокого значения индекса потребительских цен в этом периоде. Таблица 1 Основные показатели жилищных условий населения (составлено по [9]) 20092010201120122013201420152016Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года) – всего, м222,222,62323,423,423,724,424,9         из нее:           в городской местности21,822,122,522,922,923,32424,5   в сельской местности23,42424,524,824,72525,626,1Число квартир – всего, млн.59,560,160,861,561,362,96464,9         из них:           однокомнатных13,914,114,314,614,514,515,415,8   двухкомнатных23,723,924,124,32423,924,925,2   трехкомнатных17,317,417,617,717,617,518,218,4   четырехкомнатных и более4,64,74,84,94,94,95,25,3Средний размер одной квартиры, м2общей площади жилых помещений52,452,853,353,654,15454,654,9   однокомнатной33,333,433,633,834,634,43535,2   двухкомнатной46,947,147,347,548,147,648,348,6   трехкомнатной62,863,263,66464,464,365,265,6   четырехкомнатной и более100101,8103,7105,4102,8102,5104,5105,6 Продолжение таблицы 1Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года), процентов55555555Капитально отремонтированных помещений в квартирах жилых домов за год, тыс. м2 общей площади173168660432639953045283643322314Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации, по состоянию на конец года):           всего, тыс.2767228459287522915629839301583055730756   в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации7375767778797781   Рис. 1. Динамика среднегодовой номинальной заработной платы (рублей)  При этом не стоит на месте и уровень цен на недвижимость. Анализ ценовых тенденций на рынке жилья двух прошедших лет (рис. 2) позволяет сделать вывод о том, что на первичном рынке жилья сохраняется тенденция роста цен практически во всех категориях: типовые квартиры, квартиры улучшенного качества, элитные квартиры. Это обусловлено, с одной стороны, ростом цен на строительные материалы и комплектующие, с другой – не уменьшающейся потребностью населения в собственном жилье.Анализ динамики номинальной среднегодовой заработной платы и цен на рынке недвижимости подтверждает наличие проблемы доступности жилья и обуславливает необходимость разработки механизма, позволяющего различным категориям граждан, в первую очередь, не имеющих высоких доходов, улучшать свои жилищные условия. На сегодняшний день реализуется или уже реализовано субъектами Федерации большое количество проектов и программ, в числе которых:1.  «Обеспечение жильем молодых семей» –г. Саратов.2.  «Молодым семьям– доступное жилье» –г. Иркутск.3.  «Молодежная квартира» – Удмуртская Республика.4.  «Молодежи – доступное жилье» – г. Санкт-Петербург.5.  «Социальная ипотека» – Республика Башкортостан и другие.В ходе анализа этих проектов, мы пришли к выводу, что в настоящее время нет унифицированной модели, позволяющей использовать отличные от традиционных механизмы, например, без привлечения ипотечного кредита или в обход безвозмездному отвлечению бюджетных средств. Учитывая все недостатки существующих программ и текущий уровень доходности граждан, в частности сегментамалозащищенного – молодежи, нами предлагается модель обеспечения доступного жилья по льготной цене и на привлекательных условиях без привлечения гражданами заемных средств и безвозмездных субсидий государства.  Рис. 2. Ценовые тенденции на рынке жилья в 2016–2017 гг. Механизм такой модели достаточно прост:Выбирается наиболее незащищенная категория граждан, имеющая трудности в приобретении жилья, например, молодёжь в возрасте до 36 лет.Определяется орган власти (департамент, управление, фонд и другие), курирующий и администрирующий реализацию проекта в рамках рассматриваемой модели.Производится отбор строительной организации, которая будет выполнять функции заказчика-застройщика.Осуществляется анализ потребности граждан субъекта федерации в жилье, его площади и конфигурации (квартиры-студии, однокомнатные, двухкомнатные и так далее), производится расчет финансово-экономической модели проекта.Производится набор участников согласно схемы (рис. 3).     1. Соответствие гражданина основным критериям участия.2. Сбор необходимых документов для участия в проекте.3. Подача документов в электронном виде (online).4. Заключение договора о паевом взносе, выбор планировки квартиры.5. Регистрация участника проекта, как члена жилищного накопительного кооператива (участник-пайщик).6. Оплата первоначального взноса (30 % от стоимости предполагаемого жилья).7. Бронирование квартиры (online).8. В период строительства (до ввода домов в эксплуатацию) паевые взносы участником-пайщиком не вносятся.9. Ввод домов в эксплуатацию. Заселение участников.10. Внесение остатка стоимости (70 %) ежемесячными платежами в течение 5 лет.11. Полная оплата стоимости квартиры, оформление права собственности. Рис. 3. Пошаговая схема реализации проектаЛьготность и доступность такой модели заключается в предоставляемой рассрочке платежа на 5 лет и стоимости квадратного метра жилой площади в размере 38–40 тыс. руб. (в частности, для жителей Белгородской области).В качестве исходных данных для расчета финансово-экономической модели были приняты следующие условия: Таблица 2 Вводные данные для расчета финансово-экономической модели№ п/пНаименованиеЗначениеЕд. измер.1Площадь квартир, м2 в т.ч.22 350м21.1реализуемая в рамках проекта17 880м21.2реализуемая на сторону по рыночной цене4 470м22Удельная себестоимость СМР 1 м2 35 000руб./м23Затраты на СМР782 250 000руб.4Затраты на проект и инженерные сети67 308 000руб.5Себестоимость строительства849 558 000руб.6Удельная себестоимость строительства 1 м238 012руб./м27Срок строительства12месяцев8Срок реализации в рамках проекта3месяца9Срок реализации на сторону по рыночной цене12месяц10Единовременный взнос 30 %от ст-ти кв-ры11Рассрочка остаточной стоимости70 %от ст-ти кв-ры12Срок рассрочки по выплате долга5лет13Цена за 1 м2 при реализации в рамках проекта38 000руб./м214Цена за 1 м2 при реализации по рыночной цене48 000руб./м215Выручка от продаж рамках проекта679 440 000руб.16Выручка от продаж на рынке214 560 000руб.17Сумма доходов от реализации894 000 000руб.18ФОТ в месяц600 000руб./мес.19Взносы во внебюджетные фонды30,2 % 20ФОТ с налогами в месяц781 200руб./мес.  Расчет удельной себестоимости строительства производился на основе договорных цен по видам строительных, монтажных, отделочных и специальных работ, а также среднерыночной стоимости материалов и комплектующих. Удельная себестоимость строительно-монтажных, отделочных и иных видов работ на территории города Белгорода сложилась в размере 38 012 рублей за 1 квадратный метр.Для реализации предложенного механизма на стадии строительства используется 3 источника финансирования: единовременный взнос участников программы; средства областного бюджета и займ.В результате реализации проекта по предложенной модели денежный поток нарастающим итогом составит 12 799 тыс. руб., при этом будет построено и введено в эксплуатацию 745 квартир (22 350 кв.м. жилой площади) и обеспечено доступным жильем 596 молодых специалистов и их семей, приобретающих квартиры по данному проекту (табл. 3).В расходы заказчика-застройщика включен фонд оплаты труда из расчета 15 человек со средней месячной заработной платой в размере 40 000 руб. Таким образом, финансово-экономический механизм разработанной модели предполагает возможность применения как на базе государственных структур (ГУП, МУП, департаментов и т.п.), так и частными обществами с различной формой собственности. Источники финансирования таких программ могут варьироваться в зависимости от Оператора, вводных данных и желаемых технико-экономических показателей по итогам реализации. Таблица 3Технико-экономические показатели реализации модели № п/пНаименование показателяЕд. измер.Значение1Обеспечение доступным жильемчел.5962Объем ввода льготного жильякв.м.17 8803Величина привлеченных инвестиций на этапе строительстватыс. руб.718 8324Остаток долга участниковтыс. руб.475 6085Выручка от продажи рыночных квартиртыс. руб.214 5606Стоимость строительстватыс. руб.849 5587Возврат займа и средств бюджетатыс. руб.515 0008Проценты к получениютыс. руб.36 0009Проценты к уплатетыс. руб.55 62510Расходы заказчика-застройщикатыс. руб.12 01811Финансовый результаттыс. руб.12 799 Выводы. Реализация данной модели в рамках регионального проекта уже в ближайшее время позволит решить ряд задач:предоставить возможность улучшения жилищных условий по доступной цене и на льготных условиях молодым специалистам и их семьям;улучшить социально-экономическую обстановку в сфере строительства и недвижимости;разработать механизм, представляющий альтернативу ипотечному кредитованию и государственному субсидированию населения на безвозвратной основе;повысить инвестиционную привлекательность региона;осуществить поддержку среднего и малого предпринимательства на территории области путем привлечения местных подрядчиков и поставщиков материалов и комплектующих;увеличить объем налоговых выплат в бюджет;создать дополнительные рабочие места.