За последние несколько лет в Российской Федерации сложилась довольно непростая ситуация в области технической эксплуатации гражданских зданий. Увеличивается степень физического и морального износа основных конструктивных элементов и инженерных систем зданий старой застройки, снижается несущая способность строительных конструкций, стены и перекрытия не соответствуют действующим нормам по энергосбережению. В связи с этим повышается риск аварийных ситуаций и угроза для комфортного и безопасного нахождения людей в этих зданиях и появляется острая необходимость в проведении капитального ремонта или реконструкции. Основными причинами возникновения подобных ситуаций могут быть неточности при проектировании, некачественное выполнение строительно-монтажных работ, а также несоблюдение норм и правил эксплуатации. Поэтому обследование технического состояния зданий относится к актуальному вопросу правильной эксплуатации зданий.Техническая эксплуатация зданий осуществляется в целях обеспечения требований безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества, экологической безопасности в течение всего периода использования объектов строительства по назначению (рис. 1).  техническое обслуживание конструктивных элементов и инженерных систем содержание прилегающей территории, расположенной в границах земельного участка ремонт зданий, конструктивных элементов и инженерных систем контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий Техническая эксплуатация зданий         Рис. 1. Состав технической эксплуатации зданий Основными задачами технической эксплуатации зданий являются:‒ обеспечение безопасной эксплуатации конструктивных элементов и инженерных систем зданий;‒ обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;‒ содержание помещений зданий и прилегающей к зданию территории в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами и нормами.Контроль за техническим состоянием зданий с привлечение высококвалифи-цированных специалистов из научных и ремонтно-строительных организаций предус-матривает проведение плановых и внеплановых осмотров конструктивных элементов и инженерных сетей. Порядок проведения и периодичность плановых осмотров, оформление актов о техническом состоянии зданий регламентировано [1]. Внеплановые осмотры проводятся после землетрясений, ливней и селевых потоков, наводнений и других стихийных природных явлений, техногенных аварий, а также при выявлении деформаций оснований зданий.Обобщенные данные о техническом состоянии зданий, а также их строительных конструкций, установленные в результате плановых и внеплановых осмотров, заносятся в технический паспорт здания.Для технического обследования зданий необходимы обоснования, которыми могут являться обнаружение крупных повреждений строительных конструкций в процессе эксплуатации или строительства; реконструкция зданий;изменение функционального назначения здания; возобновление прерванного строительства зданий;истечение нормативных сроков эксплуатации зданий или их моральный износ;возникновение воздействий, не предусмотренных при проектировании; возникновение повреждений в результате воздействия стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий [2].Согласно[3], обследование технического состояния зданий проводиться в три этапа:1) подготовка к проведению обследования;2) предварительное (визуальное) обсле-дование;3) детальное (инструментальное) обсле-дование.Подготовительные работы проводят для ознакомления с объектом обследования, его объемно-планировочным и конструктивным решением, материалами инженерно-геологических изысканий; анализа проектно-технической документации; составления программы работ с учетом согласованного с заказчиком технического задания.Предварительное (визуальное) обследование проводят в целях определения оценки технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ. Если здание находится в ветхом или аварийном состоянии или имеет дефекты и повреждения, снижающие несущую способность и эксплуатационные характеристики, то в этом случае техническое задание на проведение инструментального обследования может быть составлено и без проведения предварительного обследования[3].Данные о техническом состоянии конструктивных элементов, выводы о возможности их дальнейшей эксплуатации или задачах детального обследования, определяемые при предварительном обследовании, формируются в виде документа, устанавливающего причины возникновения и характер дефектов, а также вывод о дальнейшей эксплуатации здания или задачи детального обследования.Детальное обследование технического состояния здания включает в себя:‒ измерение необходимых геометрических параметров зданий, конструкций, их элементов;‒ инженерно-геологические изыскания;‒ инструментальное определение парамет-ров дефектов и повреждений;‒ определение фактических характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов;‒ определение реальных эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями;‒ измерение параметров эксплуатационной среды;‒ определение фактической расчетной схемы здания и его отдельных конструкций;‒ определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки;‒ поверочный расчет несущей способности конструкций по результатам обследования;‒ анализ причин появления дефектов и повреждений;‒ составление итогового документа (заключения) с выводами по результатам обследования. Таблица 1Результаты детального (инструментального) обследования здания № п/пДата обследованияСостояние конструктивных элементов зданийФИО и подпись ответственного лица (лиц) за результаты обследования Вид ремонта и сроки его выполненияФактическое выполнение (дата / подпись ответственного)ИсполнительИсточник финансированиябюджетДругие источники123456789          Отметим, что натурные испытания строительных конструкций и их элементов проводят научно-исследовательские органи-зации или специализированные организации в случаях, когда поверочные расчеты по выявленным фактическим параметрам конструкций не дают достаточно надежных результатов.В общем виде заключение по результатам детального обследования здания состоит из текстовой части и приложений. Также результаты могут быть оформлены в виде предлагаемой таблицы (см. табл. 1).При проведении обследования технического состояния зданий наличие повреждений и дефектов устанавливается по их характерным и детальным признакам [4, 5]. Повреждения и дефекты подразделяются по многим признакам, поэтому ниже приведем обобщенную схему их классификации, представленную на рис. 2. При этом в зависимости от уменьшения несущей способности конструктивных элементов, степень повреждений и возможности их восстановления требуют принятия определенных мер и действий (рис. 3, табл. 2).   Рис. 2. Классификация повреждений и дефектов зданий , %  Рис. 3. Степень повреждений конструктивных элементов и возможность их восстановленияТаблица 2Контроль и организация ремонтных работ (пример) Конструктивные элементы зданийи признаки износаих при осмотреКоличественно-качественная оценка конструктивных элементовФизическийизнос,%Периодвыполнения работСостав ремонтных работПримервесналетоосеньзимаСтены кирпичныеОтдельные трещины и выбоины Ширина  трещин до 1 мм0–10●   Затирка трещин и выбоин Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швовШирина трещин до 2 мм,глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубинудо 1 см на площади до 10 %11–20●●  Ремонт штукатурки или расшивка швов; очистка фасадов Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки; выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках; увлажнение поверхности стенГлубина разрушения швовдо 2 см на площади до 30 %. Ширина трещины более 2 мм.21–30 ●  Ремонт штукатурки и кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек Массовое отпадение штукатурки; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки стен; карниза; перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажненияГлубина разрушения швовдо 4 см на площади до 50 %.31–40●●  Ремонт поврежденных участков стен,карнизов, перемычек  Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стенОтклонение стен от вертикали в пределахпомещения более 1/200 высоты, прогиб стены до 1/200 длины деформируемого участка выпучивание стен41–50●●● Крепление стен поясами, рандбалками, тяжами и т.п., усиление простенков Перекрытия  из сборного железобетонного настилаТрещины в швах между плитамиШирина трещин до 2 мм0–10●   Заделка трещин Значительное смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, следы протечек в местах опирания плит на наружные стеныСмещение плит по высоте до 3 см. Повреждения на площади до 20 %21–30●●● Выравнивание поверхности потолка с установкой арматурных сеток. Устройство цементно-песчаных пробок  Трещины в плитах, следы протечек или промерзания на плитах и на стенах в местах опиранияШирина трещин до1 мм31–40 ●● Укрепление мест опирания плит. Заделка пустот в торцах в местах опирания на наружные стены Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры,  прогибШирина трещины до2 мм.Прогиб до 1/100 пролета41–50●●● Усиление плит, заделка трещин   Владельцы или управляющие компании, ответственные за эксплуатацию зданий, построенных, в особенности, в 60-х – 80-х годах прошлого века и позже, должны соблюдать требования нормативно-правовых актов для обеспечения их правильной эксплуатации: своевременное проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции или сноса (при признании аварийного состояния). Для каждого здания необходимо составлять годовой график планово-предупредительных ремонтов и санитарно-гигиенического обслуживания. Потребность в проведении технического обследования, например, жилых зданий за последние несколько лет резко возросла из-за возможности проведения капитального ремонта зданий (Федеральный закон №185-ФЗ от 21.07.2007[6]). Для объективной оценки состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования и сетей необходимо проводить технические обследования. Результаты инструментальных обследований и выявления дефектов позволяют определить техническое состояние элементов и здания в целом. В свою очередь уровень физического износа дает представление о стоимости выполнения работ по реконструкции и целесообразность ее проведения.Многие выявленные повреждения и деформации конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий, которые привели к существенному снижению технического состояния и повышению их морального и физического износа, являются следствием халатного отношения к обслуживанию и технической эксплуатации зданий. Такое техническое состояние могло быть предотвращено при проведении плановых осмотров, обследований и ремонтов. Для решения перечисленных проблем необходимо урегулировать систему мониторинга и обследований технического состояния зданий и повысить уровень подготовки специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.                   В БГТУ им. В.Г. Шухова на кафедре строительства и городского хозяйства по направлению 08.04.01 Строительство проводится обучение по магистерским программам "Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений" и "Мониторинг, обеспечение безопасности и эксплуатационный надежности жилищно-коммунального комплекса городской инфраструктуры".