Введение. Очевидно, задачи корректного ранжирования инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости по степени инвестиционной привлекательности будут решаться тем успешнее, чем более научно обоснованные процедуры, учитывающие как внутренние (инвестиционный климат, макроэкономическое состояние, рыночная конъюнктура), так и внешние (структура инвестиционно-строительного портфеля и субъективные предпочтения девелопера, рисковое окружение инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости) условия ведения хозяйственной деятельности участниками строительства будут положены в их основу [1]. Инвестиционно-строительная деятельность как и любая отрасль современной интенсивной экономики, основанная на прогнозах и предположениях подвержена воздействию неопределенности и риска [2]. Значительный аналитический базис практическая рискология получила в области рынка финансовых инвестиций, в то время как сектор производственных (прямых) инвестиций оперирует во многом эмпирическими и субъективными методиками оценки и учета рисков контрагентов, усугубляемыми многообразием трактовок и методологических подходов к определению ключевых понятий инвестиционного анализа — ставки дисконтирования, рискового окружения проекта и т.д., многие из которых содержат внутренние противоречия или несовместимы друг с другом [3]. Отечественными и зарубежными учеными выполнен существенный объем исследовательской работы в этом направлении, однако, на наш взгляд, значительный резерв повышения экономической эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости за счет более детального рассмотрения, документирования и ретроспективного анализа рискового окружения инвестиционного проекта остается нереализованным. Одним из перспективных направлений этой деятельности можно считать индивидуальный статистический анализ совокупного экономического окружения финансово-хозяйственной деятельности инвестора. В сфере прямых инвестиций, к которым относятся и вложения в строительном секторе экономике, определяющими аспектами такого анализа являются множественные факторы организационно-технологического и финансово-экономического характера, выражаемые последствиями наступления того или иного риска. Методология. Для инвестиционно-строительный проект (ИСП) реконструкции характерны специфические и  общие инвестиционные риски. Среди всех рисков, присущих ИСП, можно выделить снижение прибыли, стоимости активов, возникновение дополнительных затрат. Анализ рискового окружения  заключается в получении достоверных критериев эффективности инвестпроекта и повышении обоснованности инвестиционного решения [4].Основополагающим фактором рискового окружения ИСП является так называемое ассиметричное распределение информации, отсутствие знаний о будущих переменах. Составляющие риска-это отклонение действительности от ожидаемого. Рисковые финансовые потери связаны с недостижимостью поставленных целей, просчетами в прогнозировании, субъективизмом в оценке ожидаемых результатов [5].В настоящее время в практике строительного инвестирования не существует единых, универсальных подходов к разработке плана реализации ИСП. Как правило, инвестор опирается на сложившийся в данной сфере деятельности опыт, сочетая его с прогнозом пропорционального распределения реализуемых ИСП во времени [3]. Однако, можно выделить следующие основные риски, существующие в процессе планирования и реализации ИСП: маркетинговый риск, риск нежизнеспособности проекта, риск несоблюдения графика проекта, риск превышения бюджета проекта, а также общеэкономические риски.Экономическая эффективность ИСП во многом зависит от того, насколько объективно и полно учитываются и оцениваются риски на прединвестиционной стадии, еще до осуществления его реализации. Оценить рисковое окружение ИСП можно заложив поправку на риск в ставку дисконтирования, если речь идет о небольших проектах или провести комплексное исследование рисков, если проект крупный [6].В изучении рискового окружения ИСП сегодня имеется еще ряд слабоизученных проблем, требующих скорейшего разрешения. В частности, к ним можно отнести проблему формирования эффективного управления инвестиционными рисками в строительной отрасли, а также принятия эффективных инвестиционных решений в условиях риска. Специфика строительной отрасли накладывает определенные особенности на динамику проявления конкретных ситуаций неопределенности, что позволяет говорить о различной степени актуальности и специфических особенностях тех или иных рисков применительно к ИСП.Строительство как отрасль материального производства характеризуется уникальным набором таких внешних и внутренних факторов, сопутствующих инвестиционным процессам, формирующим устойчивый спектр организационно-технологических и финансовых рисков, отражающий вид, качество и последовательность производимых строительно-монтажных работ. В отраслевой литературе установлена возможность упрощенного деления инвестиционно-строительных рисков на организационно-технологические и финансово-экономические [7]. В 1994 г. были разработаны «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденные Госстроем, Министерством экономики, Министерством финансов и Госкомпромом России [8]. На сегодняшний же день к числу главных недостатков Рекомендаций относится отсутствие методики построения количественных эквивалентов рисков, связанных с осуществлением проекта, особенно для инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости несмотря на то, что учет неопределенности и рисков декларируется ими приоритетным принципом оценки экономической эффективности инвестиций, в том числе и в ИСП. Основная часть. Основной проблемой для анализа инвестиций с использованием критериев дисконтирования денежных потоков в условиях неопределенности и неполной информации о проекте является выбор оптимальной ставки дисконтирования (СД). Распространенным методом определения значения СД является кумулятивный, в основе которого лежит эмпирический принцип назначения некоторой базовой безрисковой ставки с ее повышением на величину т.н. премии за риск. Простота использования данного метода компенсируются его главным недостатком — высокой степенью субъективности экспертных оценок [9]. Если в качестве приближенного значения без рисковой СД используются различные количественные показатели, хотя бы относительно достоверно характеризующие доходность максимально надежного альтернативного размещения капитала или требования к таковой, то наличие того или иного фактора риска и значение каждой рисковой премии определяются преимущественно качественно, с учетом большого количества специфических особенностей объекта и сегмента рынка инвестиций, поэтому величина премий за риск у разных исследователей может варьироваться в больших пределах [10]. С методологической и экономической точек зрения, по нашему мнению, в рамках реализации инвестиционно-строительных проектов реконструкции объектов недвижимости от практики использования без рисковых методов расчета СД, на наш взгляд, следует полностью отказаться, в связи с не достоверностью получаемых исходных данных для расчета ставки дисконтирования, а использовать для расчета СД методов основанных на различных «премиях за риск» [11]. Учет рисков и случайностей инвестиционно-строительного проекта необходимо рассмотреть в наиболее, на наш взгляд, доступном и объективном методе:                       (1)где R –тавка дисконтирования; Rf – безрисковая ставка дохода; Zриск – величина рисков.Для применения данного метода для расчета рисковой ставки дисконтирования при инвестиционных вложений в реконструкцию объектов недвижимости необходимо разработать модифицированную модель оценки капитальных вложений в реконструкцию объектов недвижимости с применением факторного метода расчета и рискового коэффициента эластичности с дальнейшей корректировкой ставки дисконтирования посредством применения совокупного интегрального рискового  показателя объектов реконструкции, преобразованная формула расчета СД имеет следующий вид [12]:               (2)где Rрек-ставка дисконтирования для объектов реконструкции; Zn-совокупный интегральный рисковый показатель объектов реконструкции; Кэл-коэффициент эластичности величины рисковых премий для объекта реконструкции; Rf-безрисковая ставка дохода, рассчитывается по формуле:      (3)где rf – доходность по депозитным операциям, определяется по данным Центробанка РФ, на 2015 г. составляет 10 %;Факторный метод расчета совокупного интегрального рискового показателя Zn при инвестиционных вложениях в реконструкцию основывается на применении набора факторов, описываемых и внедренных в работе [13] и характеризующих рисковое окружение реконструкции. Алгоритм расчета рискового коэффициента основывается на 4-х этапах:На 1-ом этапе методом агрегирования определяем принадлежность каждого фактора к организационно-технологическому или финансово-экономическому риску: Таблица 1 Агрегирование рисковых факторов№ Рисковый факторОрганизационно-технологический риск (30%)Финансово-экономический риск(70%)1Градостроительный потенциал  +2Процент износа + 3Конструктивные  и объемно-планировочные характеристики здания + 4Этажность здания + 5Строительный объем +6Плотность застройки + 7Состояние инфраструктуры  +8Экологическая обстановка  +9Территориальный потенциал  +10 Инженерные сети +   На 2-ом этапе присваиваем величину риска каждой группе и назначаем весовые коэффициенты каждому рисковому фактору с учетом функционального назначения объекта недвижимости по правилу Фишберна по формуле:                         (4)где ri – рейтинговый коэффициент, n – величина рейтинга.На 3-ом этапе рассчитываем значение риска для каждого фактора по формуле:                            (5) где: Zn –  совокупный интегральный рисковый показатель объектов реконструкции; Z – общий риск.На 4-ом этапе проводим корреляцию величины риска для каждого фактора и балльной оценки и заносим результаты в таблицу 2.В результате натурного расчета ставки дисконтирования для ряда инвестиционно-строительных проектов реконструкции с учетом всех корректировок, коэффициентов и констант были получены следующие зависимости ставки дисконтирования от величины рисков. Анализируя результаты, получаем скорректированное уравнение расчета ставки дисконтирования для инвестиционно-строительных проектов объектов реконструкции:                      (6)где α и β – рисковые коэффициенты объектов реконструкции, подбираемые экспертным путем: α=0,19; β=0,125.Следующим этапом идет непосредственный расчет ставки дисконтирования и коэффициента дисконтирования, который будет являться основной корректировки денежных потоков при расчете инвестиционных показателей капитальных вложений в реконструкцию объектов недвижимости [14].  Таблица 2Величина индивидуальных рисков ИСП реконструкцииРисковый факторОрганизационно-технологический риск (30%)Финансово-экономический риск (70%) Коммерческие объектыЖилые и социальные объекты  Коммерческие объектыЖилые и социальные объекты  1--0 баллов = 23,3 %100 баллов = 0 %0 баллов = 23,3 %100 баллов = 0 %20 баллов = 10 %100 баллов = 0 %0 баллов = 10 %100 баллов = 0 %--30 баллов = 4 %100 баллов = 0 %0 баллов = 2 %100 баллов = 0 %--40 баллов = 2 %100 баллов = 0 %0 баллов = 4 %100 баллов = 0 %--5--100 баллов=18,6 %0 баллов = 0 %100 баллов = 4,6 %0 баллов = 0 %60 баллов = 8 %100 баллов = 0 %0 баллов = 6 %100 баллов = 0 %--7--0 баллов = 14 %100 баллов = 0 %0 баллов = 14 %100 баллов = 0 %8--0 баллов = 4,6 %100 баллов = 0 %0 баллов = 18,6 %100 баллов = 0 %9--0 баллов = 9,3 %100 баллов = 0 %0 баллов = 9,3 %100 баллов = 0 %100 баллов = 6 %100 баллов = 0 %0 баллов = 8 %100 баллов = 0 %--  Таблица 3Зависимость ставки дисконтирования от величины рисковRрек0,20250,2150,22750,240,25250,2650,27750,290,30250,315zn%0,10,20,30,40,50,60,70,80,91  Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле, приведенной в [8]:           (7) где ∝r  – коэффициент дисконтирования; Rрек-ставка дисконтирования для объектов реконструкции;tm-t0   -  период в годах.Выводы. Предлагаемый нетрадиционный подход к учету рисков инвестиционно-строительного проекта реконструкции основан на введении и инструментарии инвестиционного аналитика процедуры формализуемой регистрации и учета индивидуальных организационно-технологических и финансово-экономических рисков объектов реконструкции, позволяющей подвести аналитическую основу под количественную интерпретацию качественных состояний рискового окружения реконструкции для дальнейшей корректировки планов денежных потоков при расчете экономических показателей [15].