Belgorod, Russian Federation
Russian Federation
Belgorod, Belgorod, Russian Federation
In analysis of economic efficiency of investments in real estate the most important aspect is improving the reliability of the assessment of alternative projects. This can be achieved in accounting of financial and economic risks of investments [Ri] that based on the vector of quality indices [ki]. In some cases significant divergences between indicators of the objects-analogues and estimated project appear, for example, at business diversifying or in new markets. For this purpose we propose to correct the risk profiles R-k using the radius vector of divergences of parameters of estimated project based on database of other investor’s risks. Complex of radius vectors allows to clarify the risk profile in conditions of leak of source data. This process of correction is productive as a temporary substitution of the leaking data before database’s completion.
investments, investments in real estate, indicators of economic efficiency of the investment project, risks of investments in real estate, risk profiles
Введение. Изложенная в работах [1, 2] методика учета финансово-экономических рисков инвестиционно-строительного проекта [Ri] на основе вектора показателей качественного состояния объекта недвижимости [ki] базирует свою достоверность и, как следствие, практическую ценность на следующих фундаментальных предпосылках:
1) подвергаемые ретроспективному анализу реализованные инвестором/застройщиком объекты-аналоги по качественным и количественным характеристикам (стоимость строительства, срок жизненного цикла проекта (строительства и реализации), потребительские показатели реализованных объектов недвижимости) близки к анализируемому проекту;
2) рыночная конъюнктура в сфере строительства и девелопмента, в условиях которой хозяйствует инвестор/застройщик, на момент реализации объектов-аналогов и анализируемого ИСП изменилась несущественно.
Создание обширной базы данных индивидуальных финансово-экономических рисков застройщика предоставляет возможность произвести репрезентативную выборку для широкого диапазона вариации потребительских свойств недвижимости ИСП и рыночной ситуации. Однако в ряде случаев использующему данную методику придется столкнуться с некоторыми заметными расхождениями показателей объектов-аналогов и оцениваемого ИСП. Это могут быть ситуации когда, например, застройщик диверсифицирует собственную хозяйственную деятельность, выходя на рынки новых для себя объектов недвижимости или девелоперских услуг [3, 4, 5, 6]. В другом случае застройщик может оказаться в условиях ведения бизнеса, характеризующихся совокупностью «спрос-предложение», отличных от привычных и освоенных им за прошлый период деятельности. Это особенно актуально в условиях переживаемого сейчас всеми участниками рынка глобального экономического кризиса, когда контрагенты вынуждены оперативно менять профиль деятельности или географический регион хозяйствования [7, 8, 9, 10].
С целью анализа применимости указанной методики в условиях отклонения исходных показателей объектов-аналогов от реализуемого ИСП на обширной базе рисков ряда застройщиков рынка недвижимости Белгородской области нами было изучено влияние на усредненные рисковые профили выборки объектов-аналогов ряда показателей анализируемого ИСП и установлено заметное влияние вариации следующих из них:
1) усредненный срок жизненного цикла объектов-аналогов выборки;
2) стоимость строительства объектов-аналогов выборки;
3) доход от реализации объектов-аналогов выборки;
4) рыночная конъюнктура в регионе строительства, отражаемая долей недвижимости различных классов в общем стоимостном объеме строящейся недвижимости.
На текущий момент не существует единого общепринятого показателя, интегрально характеризовавшего бы рыночную конъюнктуру в строительстве [11, 12, 13, 14, 15]. В качестве упрощенного индикатора состояния рынка недвижимости, достаточно, на наш взгляд, показательного для анализа при учете финансово-экономических рисков ИСП по рассматриваемой методике, можно предложить шкалу долей недвижимости различных классов в общем стоимостном объеме возводимой недвижимости.
Основная часть. Объектом исследования являлось отклонение g (%) каждого из четырех перечисленных показателей анализируемого ИСП (обозначим их как g1–g4 ) от усредненного показателя по обрабатываемой выборке объектов-аналогов из систематизатора. Степень влияния такого отклонения на финансово-экономические риски ИСП в индивидуальных условиях деятельности конкретного застройщика рассматривалась путем сравнения рисковых профилей (координат точек ТР1 и ТР2 (рис. 1) в осях R–k) для анализируемого ИСП, получаемых по выборке объектов-аналогов, фильтрованной по заданному отклонению gi и максимально сходным прочим параметрам.
Рис. 1. График зависимости риска от отдельного показателя качественного состояния объекта
недвижимости (пунктирная линия — рисковый профиль ИСП)
По каждому исследуемому показателю для анализируемого ИСП производились выборки объектов-аналогов, фильтрованные по gi = 10, 20, 30, 40 и 50 %. Отклонения gi большей величины, на наш взгляд, демонстрируют существенный статистический разброс получаемых координат ТР1 и ТР2 и выводят получаемый результат за пределы практической достоверности. Отметим, что в подавляющем большинстве случаев, увеличение gi давало некоторое положительное приращение обеих координат R и k (DR > 0; Dk > 0) . Точки ТРi фильтрованных выборок в проекции на плоскость координатных приращений (Dk; DR) давали устойчивое распределение, хорошо аппроксимируемое радиус-вектором с углом наклона ai к оси Dk (рис. 2). Длина радиус-вектора Li определяется расстоянием от начала координат плоскости (Dk; DR) до точки – проекции ТРi при gi = 50% на аппроксимирующую прямую. Таким образом, для каждого исследуемого показателя анализируемого ИСП можно построить отдельный радиус-вектор отклонений координат точек ТР1 и ТР2 на профиле рисков ИСП, заданный углом ai и длиной Li. Собранные вместе эти радиус-векторы складываются в пучок (рис. 3), позволяющий определить смещение точек профиля в координатной плоскости (k; R) от совокупности отклонений показателей оцениваемого ИСП от доступных для ретроспективного анализа объектов-аналогов.
Аппроксимация прямой линией (см. рис. 2) точек ТРi фильтрованных выборок в проекции на плоскость координатных приращений (Dk; DR) может быть произведена методом наименьших квадратов вручную или с использованием программного обеспечения, возвращающего уравнения функций регрессии, скажем команды «Добавить линию тренда» диаграмм Microsoft Excel. Разбиение отрезка Li на интервалы, кратные 10 %-ной gi, производится равномерно. Точки ТР1 и ТР2 смещенного рискового профиля ИСП (рис. 2) находятся в центре тяжести четырехугольника, построенного по значениям gi, отложенным на соответствующих направлениях радиус-векторов отклонений, исходящих из каждой точки рискового профиля с учетом ранга каждого из факторов (1), дающих отклонения
g1 – g4 (т.е. при минимальном суммарном моменте концов радиус-векторов g1 – g4 относительно ТРg1 и ТРg2).
Рис. 2. Разброс координат точек ТРi для выборок объектов-аналогов,
фильтрованных по определенным значениям gi
Рис. 3. Смещение точек рискового профиля ТРi для совокупного
отклонения параметров ИСП gi от объектов-аналогов
, (1)
где – вектор, соединяющий точки
с
;ri – ранг i-го показателя ИСП в общем влиянии на финансово-экономические риски ИСП, устанавливаемый анализом общепринятых экспертных предпочтений (табл. 1).
Если показатели 1-3 оцениваемого ИСП и объектов-аналогов являются внутренними по отношению к объектам недвижимости, более предсказуемыми и потенциально лучше управляемыми инвестором/застройщиком в рамках реализации корпоративной политики риск-менеджмента, то показатель 4 (рыночная конъюнктура в регионе строительства) выступает внешним объективным возмущающим риск воздействием, слабо прогнозируемым и управляемым изнутри рыночных контрагентов. Этим и объясняется его более высокий по отношению к остальным ранг в общем влиянии на финансово-экономические риски ИСП, традиционно назначаемый экспертами.
Таблица 1
Ранги анализируемых показателей ИСП
в общем влиянии на
финансово-экономические риски проекта
|
Номер |
Показатель |
Ранг ri |
|
1 |
Срок жизненного цикла |
1,5 |
|
2 |
Стоимость строительства недвижимости |
1,0 |
|
3 |
Доход от реализации недвижимости |
1,0 |
|
4 |
Рыночная конъюнктура в регионе строительства |
2,0 |
Выводы. Следует отметить, что получаемые пучки радиус-векторов отклонений
g1–g4 могут быть использованы при корректировке рисковых профилей ИСП, реализуемого не только организацией, на основе ретроспективного анализа деятельности которой они были получены. В проведенных нами численных экспериментах на материале ряда строительных организаций Белгородской области, долгое время выступающих в качестве инвесторов/застройщиков на областном рынке недвижимости, радиус-векторы отклонений демонстрировали устойчивый наклон и длину, свидетельствующие о допустимости в условиях неполного соответствия усредненных показателей анализируемого ИСП и объектов-аналогов воспользоваться полученными сторонними инвесторами/заказчиками радиус-векторами отклонений для корректировки собственных рисковых профилей ИСП. Конечно, достоверность корректировки рисковых профилей на таком заимствованном материале будет тем выше, чем ближе условия ведения бизнеса и региональное соседство инвестора-донора и инвестора-акцептора радиус-векторов отклонений, однако в пределах практической применимости в качестве временного заменителя недостающих и получаемых с опытом инвестора/застройщика данных систематизатора риска такой механизм корректировки, на наш взгляд, вполне продуктивен. Впоследствии, полученный опыт реализации различных по показателям ИСП позволит инвестору/застройщику должным образом наполнить собственный систематизатор риска, способный предоставить репрезентативные выборки по объектам-аналогам для любого сочетания их параметров, в связи с чем необходимость в корректировки рисковых профилей текущего проекта отпадет автоматически.
1. Ragimov F.I., Rykova M.A., Tovstiy V.P. Metodika postroeniya profilya individual'nyh riskov investicionno-stroitel'nogo proekta // Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie. 2014. № 3-4. S. 25-29.
2. Avilova I.P., Rykova M.A., Hay D.Z. Modifikaciya pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta s ispol'zovaniem profiley riska nepolucheniya dohodov proekta // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2014. № 4. S. 133-137.
3. Sokolova N. Yu., Naumov A. E., Schenyatskaya M. A. Kachestvennoe vliyanie infrastrukturnogo nasyscheniya territorii na riski realizacii zhilyh ob'ektov // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 30 aprelya 2015 g.: v 14 tomah. Tambov, 2015. S. 138-141.
4. Avilova I. P., Schenyatskaya M. A. Upravlenie effektivnost'yu investicionno-stroitel'nyh proektov cherez kachestvennoe sostoyanie nedvizhimosti // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2015. № 4. S. 141-145.
5. Schenyatskaya M. A., Avilova I. P., Naumov A. E. K voprosu ob uchete riskov pri analize effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // V sbornike: Obrazovanie i nauka sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2015. S. 180-183.
6. Mamzina T.Yu., Naumov A.E., Avilova I.P. Analiz i vybor naibolee privlekatel'nogo investicionno-stroitel'nogo proekta s pomosch'yu rascheta pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 23. № 2. S. 65-68.
7. Ralko O.G., Naumov A.E., Goldobin A.N. K voprosu o vybore effektivnosti metoda upravleniya ob'ektom nedvizhimosti // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii: v 18 chastyah. 2013. S. 136-138.
8. Rykova M. A. Endogennyy podhod k kvalimetrii riskov investiciy v nedvizhimost' // Vestnik Belgorodskogo universiteta kooperacii, ekonomiki i prava. 2009. № 1. S. 335-338.
9. Korovina T. A., Naumov A. E. Osnovnye principy i metodologiya upravleniya riskami investicionno-stroitel'nyh proektov // V sbornike: Obrazovanie i nauka sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2015. S. 116-119.
10. Avilova I.P., Rykova M.A., Sharapova A.V. K voprosu o povyshenii dostovernosti ekonomicheskoy ocenki effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta // V sb.: Perspektivy razvitiya nauki i obrazovaniya sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdun. nauchno-praktich. konf. Tambov, 2014. S. 8-10.
11. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. Prakticheskie aspekty kolichestvennogo ucheta riskov pri opredelenii ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. №12 (ch. 4). S. 594-596.
12. Borisova E.V., Naumov A.E., Avilova I.P. K voprosu ocenki kommercheskogo potenciala gorodskih promyshlennyh territoriy // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 66-69.
13. Gluharev D. V., Naumov A. E. Ocenka osnovnyh pokazateley social'no-ekonomicheskogo razvitiya Belgorodskoy oblasti // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 30 aprelya 2015 g.: v 14 tomah. Tambov, 2015. S. 32-35.
14. Mihaylyukova Ya.Yu., Naumov A.E. Infrastrukturnaya polnota kak faktor povysheniya effektivnosti investiciy v mul'tiformatnye poselki // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 80-84.
15. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. K voprosu o sovershenstvovanii ponyatiyno-metodologicheskogo apparata investicionnoy deyatel'nosti v nedvizhimosti // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. №12 (ch. 4). S. 588-590.
