ВАК 05.17.00 Химическая технология
ВАК 05.23.00 Строительство и архитектура
УДК 33 Экономика. Экономические науки
В своей новейшей истории Российская Федерация столкнулась с невероятно сложными испытаниями. Западные санкции, падение цен на нефть, высокие темпы инфляции, конфликт на Украине, присоединение Крыма, девальвация рубля и общий экономический спад – вот список того, с чем столкнулась Россия в 2014 году. Все эти события, как следствие, способствовали значительному подрыву доверия к экономике страны со стороны инвесторов и сокращению объемов инвестирования. К концу года объем инвестиции в Россию уменьшился более чем в два раза, значительно пострадал рынок жилой и коммерческой недвижимости. Анализ тенденция отражает резкое снижение уровня инвестиций во всех сегментах российского рынка недвижимости в 2014–2015 гг., в особенности иностранных. Наблюдается резкое снижение уровня инвестиций в регионы. Таким образом, в данной работе предложены меры по повышению уровня привлекательности российского рынка недвижимости для отечественных и зарубежных инвесторов.
экономика, инвестиции, рынок недвижимости, коммерческая и жилая недвижимость, строительство
Введение. Анализируя экономику России за последние 3–5 лет, можно констатировать тот факт, что рынок недвижимости определенно испытывает некоторые трудности, которые связанны, к примеру, со снижением уровня ВВП, низкими доходами населения, сокращением инвестиционной активности [1].
Постепенное восстановление экономики России после кризиса 2008-2009 гг. резко сменилось стагнацией 2014 года и дальнейшим падением в течение всего 2015 года из-за снижения цен на российский газ и нефть. Неустойчивая экономическая обстановка повлияла на снижение таких важных показателей как оборот розничной торговли, инвестиции в основной капитал, индекс промышленного производства.
Основная часть. Отток иностранных и отечественных инвестиций из России начался ещё в 2014 году, после введения санкций и ухода с отечественного рынка крупных зарубежных компаний. В соответствие с данными государственной статистики объем инвестирования в Россию сократился с 69219 млрд. долл. в 2013 году до 22857 млрд. долл. в 2014 году (табл.1). Причем объем инвестиций за границу уменьшился с 86507 млрд. долл. в 2013 году до 56389 млрд. долл. в 2014 году. [2].
В 2015 году этот тренд только усилился, в условиях дальнейшего ухудшения международных отношений заметно поубавилось желающих вкладывать деньги в российскую экономику, в том числе и объекты недвижимости.
Наблюдается ощутимое снижение инвестиций в производственное строительство, а в особенности в производственно-техническую составляющую строительной отрасли, из-за чего происходит отставание всех сфер деятельности строительной отрасли, быстрое старение производственного аппарата и соответственно уменьшение его потенциала.
Таблица 1
Прямые инвестиции в Российскую Федерацию в динамике (млрд. долл.)
|
|
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
|
Прямые инвестиции |
11767 |
-1766 |
17288 |
33532 |
|
За границу |
66851 |
48822 |
86507 |
56389 |
|
В Россию |
55084 |
50588 |
69219 |
22857 |
Так в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики степень износа основных фондов в строительстве имеет склонность к возрастанию, тенденция отражает повышение величины износа с 44,2 % в 2012 году до 47,3 % в 2014 году. Удельный вес строительных машин с истекшим сроком службы превышает допустимый барьер и в 2014 г составлял по скреперам – 76,4 %, башенным кранам – 46,9 %, кранам на гусеничном ходу – 64,4 %. В сложившейся экономической обстановке объем инвестиций в Россию, величина которых сократилась более чем в 2 раза, для осуществления обновления фондов строительной отрасли является недостаточным [2].
Анализ тенденции рынка коммерческой недвижимости отражает падение спроса во всех регионах страны и значительную роль здесь имеет сворачивание инвестиций международных компаний. Однако в соответствие с особенностью российского рынка недвижимости падение спроса привело к увеличению предложения объектов недвижимости, а не к уменьшению ставок аренды.
По подсчетам специалистов аналитического агентства ColliersInternational четвертый квартал 2015 года показал, определенно, самый высокий объем сделок, величина которого составила более 906 млн. долл. В целом, величина инвестиций в недвижимость России в 2015 г. составила почти 3 млрд. долл., а это, в свою очередь, на
17 % меньше показателя 2014 г. Аналитики подчеркивают, что этот показатель является худшим результатом за последние 10 лет [3].
До 37 % повысилась величина сектора офисной недвижимости в совокупном объеме инвестиционных поступлений 20015 года в сравнении с 21 % 2014 года (рис. 1). Высококачественные активы офисного сегмента рынка недвижимости со стабильными арендаторами менее других подвержены изменчивости в кризисные моменты и, соответственно, более предсказуемы – это и дало толчок для успешного завершения инвестиционных вливаний в этом секторе. Ярким примером может выступать значимая сделка по купле-продаже бизнес-центра Mercedes-BenzPlaza отечественным инвестором.
27 % в 2015 г составила величина торгового сектора недвижимости в общий сумме инвестиций, а это практически в 2 раза превышает показатель 2014 г. Наибольший вес в сделках 2015 года имеют договора купли-продажи Торговой Галереи «Модный Сезон» и купля-продажа представленного группой торговых центров в разных районах столицы портфеля торговой недвижимости ИК «Платформа». Еще одним событием 2015 г стало. закрытие сделки по продаже из портфеля финской компании Sponda ТЦ «Солнечный II».
Рис. 1. Распределение инвестиций по типу недвижимости в 2015 году.
Доля гостиничного сегмента в 2015 году повысилась до 11 % благодаря продаже отеля FourSeasons, являющегося частью гостиницы «Москва», проданной российским инвестором в 2015 г.
Величина складского сектора, можно сказать, не изменилась, она составила19 %. Причем почти половина вложений из них осуществились в склады в целью покупки крупного логистического комплекса «PNK-Чехов I».
Тенденцией 2014 года стало снижение объема инвестиций в жилую недвижимость. Всего за 2014 г. введено в действие 297.8 тыс. зданий общей площадью 138 млн. кв. м. (в 2013г. – 254,7 тыс. зданий с общей площадью 117,8 млн. кв. м.). Нужно отметить, что статистика строительства показывает ввод готовых площадей, но не дает оперативной информации о динамике незавершенного строительства. Так что, рост ввода зданий слабо отражает динамику отрасли [4].
Учитывая превалирующую долю жилищного строительства на рынке, важным фактором развития сектора является банковское финансирование физических лиц. Вследствие значительного снижения курса рубля и повышения Центробанком ключевой ставки до 17 процентов годовых в целях сдерживания инфляции, в конце 2014 банки стали поднимать процентные ставки по ипотеке. Последствием этого стало снижение темпов роста рынка ипотечного кредитования в 2015 году. В 2013 году средний процент по ипотеке составлял 13 %, в 2014 – 15 %, а в 2015 году стоимость ипотечного кредитования взлетела до 20 %. Переплата по ипотеке при таких показателях будет очень большой и может доходить до 200 %, если заемщик оформит ссуду на 25–30 лет. По оценкам Минэкономразвития РФ, произведенным в период с марта 2014 по март 2015 гг. даже на самых выгодных условиях кредитования, лишь 10 % населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку.
Международное агентство по финансовым и корпоративным коммуникациям DetailCommunications провело опрос ведущих представителей инвестиционного сообщества об уровне инвестиционной привлекательности России в 2015 году. Так ими было определено, что сдерживающими критериями стимулирования рынка недвижимости России в 2015 году выступают политические риски, геополитическая напряженность, верховенство закона, экономические проблемы, санкции и др. (рис. 2).
Рис. 2.Сдерживающие критерии стимулирования рынка недвижимости России в 2015 году.
Политические риски и геополитическая напряженность являются наибольшими опасениями среди инвесторов по поводу инвестирования в Российскую экономику и недвижимость в том числе. Эти два направления оставили позади себя такие традиционные опасения инвесторов как коррупция и верховенство закона [5].
Выводы. Таким образом, при разработке стратегий развития России вышестоящему руководству страны, в первую очередь, необходимо принимать меры по повышению инвестиционной привлекательности страны и отдельных её регионов. К указанным мерам можно отнести:
– усиленный контроль за средствами государственного бюджета, вкладываемыми в банковский сектор и сектор реальной экономики;
– осуществление честной и прозрачной политики налогообложения: свертывание черных бухгалтерий организаций, применение прогрессивной ставки налогообложения;
– необходимо стимулировать привлечение крупных застройщиков в региональные проекты;
– осуществлять больше вливания денежных средств в реальный сектор экономики [6].
Мерой поддержания рынка недвижимости может стать ограничение доступа в профессиональные риэлторы через принятие закона о лицензировании риэлтерской деятельности. Это поможет сделать рынок более цивилизованным, повысит доверие к специалистам по недвижимости и соответственно увеличит приток капитала.
Следующей мерой повышения инвестиционной привлекательности может стать дополнительное снижение процентной ставки по ипотеке властями регионов страны. Например, региональное правительство может субсидировать процентную ставку еще на 1 % субсидий в дополнение к правительственной программе субсидирования.
Дополнительным вливанием в российский рынок недвижимости может стать создание цивилизованного рынка арендного жилья. Многие жители наше страны не могут в данный момент приобрести квартиру, но все равно желают жить в хороших условиях. Поэтому решить данную проблему можно путем создания компаний по управлению арендным жильем и социальной аренды. Сущность компании состоит в том, что она предполагает государственное субсидирование съема жилья для отдельных категорий: врачей, учителей и т.д. Со стороны региональных властей необходимо рассмотреть возможность строительства жилья нового формата.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что хотя российская экономика и находится в достаточно нестабильном положении, для нее не все потеряно и, что даже в определенных областях, несомненно, есть положительные сдвиги.
1. Панкратов Е.П., Панкратов О.Е. Об иностранных инвестициях, перспективных направлениях использования в строительстве и причинах, сдерживающих их поступление // Экономика строительства. 2014. № 1. С. 3-5.
2. Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. М., И58 2015. 190 с.
3. Обзор рынка инвестиции [Электронный ресурс]. Систем.требования: AdobeAcrobatReadr.URL:http://www.colliers.com//media/files/emea/russia/research/2016/ru (дата обращения 20.04.2016 ).
4. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учеб.пособие. М.: ИНФРА-М, 2012. 256 с.
5. Опрос инвесторов: Россия в 2015 [Электронный ресурс]. Систем.требования: AdobeAcrobatReadr.URL: http://detailcomms.com/wp-content/uploads/Detail-Communications-Investor-Survey-Russia-Outlook-2015-Rus.pdf( дата обращения: 20.04.2016).
6. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. СПб.: СПбГИЭУ, 2012. 169с.
