Севастополь, Россия
сотрудник
Севастополь, Россия
УДК 35 Государственное административное управление. Военное искусство. Военные науки
В статье рассмотрен механизм участия инвесторов в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и пути повышения эффективности государственной роли при заключении договоров участия в долевом строительстве.
долевое строительство, инвестиции, ДДУ, застройщик, жильё
Постановка проблемы. Долевое строительства является одной из самых распространённых форм привлечения инвестиций в строительство жилой инфраструктуры в широком смысле слова. В дальнейшем имущество, а именно помещения в построенных объектах недвижимости, приобретается в собственность участниками долевого строительства. Ввиду условий законодательства, эта форма участия в постройке объектов недвижимости образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком по вопросам организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. При этом законодательство длительное время не раскрывало содержания указанных правоотношений и роли государства при заключении договоров в долевом строительстве.
Анализ последних исследований и публикаций. Информационную основу данной статьи составляет нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения участников при заключении договоров о долевом строительстве [1,2,3], обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Среди последних публикаций, в которых исследуются проблемы правоотношений при заключении договоров в долевом строительстве, использовались труды Авакяна К.С.[4], Дикуна А.В.[5], Колиевой А.Э., Кононова Ф.Р. [6], Манаенкова К.Л. [7], Черняковой С.А. [8], Хачиева Г.Г. и других ученых и специалистов.
Выделение нерешенной проблемы. Недостаточно решенной проблемой при заключении договора о долевом участии (ДДУ) являются отношения между застройщиками и участниками долевого строительства и сопряженные с ними риски. В целом, в настоящее время конструкция долевого строительства представляет собой достаточно сбалансированный механизм, который позволяет осуществлять охрану и защиту прав и законных интересов как участников долевого строительства, так и застройщиков. Однако, действующая система правового регулирования инвестирования граждан в строительство будущей недвижимого имущества имеет серьезные проблемы, которые не получается устранить с помощью внесения новых дополнительных гарантий для дольщиков в Закон «О долевом строительстве» и Закон о банкротстве. В связи с этим, обозначилась проблема совершенствования механизма и роли государственного участия в правоотношениях между застройщиком и инвестором в строительстве жилой инфраструктуры.
Цель статьи - исследование отношений по договору участия в долевом строительстве и разработка предложений по улучшению эффективности государственной роли в заключении данных договоров.
Изложение основного материала. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон о долевом строительстве»), изначально, закрепил ранее уже применяемую на практике гражданско-правовую форму участия в долевом строительстве [1]. Он стал результатом процесса законодательного регулирования отношений между участниками долевого строительства (дольщиками) и застройщиком, связанных с привлечением денежных средств широкого строительства многоквартирных домов (МКД) или иных объектов недвижимости. Тем не менее, в течение периода с момента вступления в силу Закона о долевом строительстве, более подробный регламент условий ДДУ, ответственности сторон за неисполнение ДДУ, требование о государственной регистрации договора, предъявление определенных требований к застройщикам, государственное регулирование их деятельности на практике пока не полностью позволяют достигнуть цели данного Закона. Всё это, в свою очередь, вызывает вопросы об эффективности установленных законодательством положений и роли государства при заключении ДДУ.
Основной механизм привлечения инвестиций - предварительный договор купли-продажи строящегося объекта. Но данный вариант таит в себе множество рисков для инвестора. Отсутствовала гарантия, что инвестор получит собственность, когда объект будет достроен, поскольку предварительный договор содержал только обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи. А в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу инвестор был лишен возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору оставалось только требовать возмещения убытков и столкнуться со всеми сложностями доказывания их размера в российских судах. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по предварительному договору задатком также не приводило к достижению цели. Это связано с тем, что Арбитражные Суды Российской Федерации неоднократно высказывались о недопустимости такого обеспечения ввиду того, что задатком исходя из буквального толкования ст. 380 ГК РФ (в действовавшей ранее редакции) могло быть обеспечено только денежное обязательство, а по предварительному договору такое обязательство отсутствует [4].
Другая часть предпринимателей, полагали, что у инвестора возникает право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений в силу прямого указания законодательства. При этом собственность на объект считалась возникшей у инвестора первоначальным образом в момент завершения строительства либо формирования участка незавершенного строительства.
Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] указанная норма была еще более ужесточена. Теперь застройщик при регистрации сделки долевого участия в строительстве, помимо прочих документов, обязан представлять документы, подтверждающие уплату страховой премии и уплату вознаграждения по договору поручительства. За их непредставление застройщику грозит административная ответственность. Повышены требования к организациям, в которых застройщик может осуществлять страхование своей гражданской ответственности, в частности, к размеру собственных средств. Ограничена деятельность жилищно-строительных кооперативов строительством не более одного многоквартирного дома с количеством этажей не более трех [3].
Государство для выполнения своих функций регулирования экономики использует как экономические (косвенные), так и административные (прямые) методы воздействия на инвестиционную деятельность и экономику страны путем издания и корректировки соответствующих законодательных и нормативных актов, а также путем проведения определенной экономической, в том числе и инвестиционной, политики. Государственное регулирование инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений предполагает использовать в качестве одной из мер, стимулирующих эту деятельность, установление инвесторам специальных налоговых режимов. Например, в виде инвестиционного налогового кредита, который может представлять собой отсрочку уплаты налога на прибыль (доход) организации на срок от одного года до пяти лет на основаниях, определенных ст. 67 первой части Налогового кодекса РФ. Использование механизма ускоренной амортизации позволит также уменьшить налогооблагаемую часть прибыли (дохода) организации, осуществляющей техническое перевооружение собственного производства. Сущность форм и методов государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, заключается в следующем.
1. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, ведется органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ.
2. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает:
1) создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности путем: совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений; установление субъектам инвестиционной деятельности специальных налоговых режимов, не носящих индивидуального характера; защиты интересов инвесторов; предоставление субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству РФ;
2) прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем: разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемые Российской Федерацией совместно с иностранными государствами, а также инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ; формирование перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета. Порядок формирования указанного перечня строек определяется Правительством РФ; предоставление на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств федерального бюджета (Бюджета развития РФ), а также за счет средств бюджетов субъектов РФ. приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в государственной собственности; предоставления концессий российским и иностранныминвесторам по итогам торгов (аукционов и конкурсов) в соответствии с законодательством РФ [5].
3. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, может осуществляться с использованием иных форм и методов в соответствии с законодательством РФ.
4. Прямое государственное регулирование инвестиционной деятельности, государственная поддержка инвестиционных строительных проектов осуществляются в основном путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных целевых программ и на другие федеральные государственные нужды, определяемые в порядке, устанавливаемом законодательством РФ. Суммы ассигнований на указанные цели предусматриваются ежегодно в утверждаемых в установленном порядке соответствующих бюджетах и в государственной инвестиционной программе в объемах государственных централизованных капитальных вложений. Государственные централизованные капитальные вложения — инвестиции, направляемые на создание и воспроизводство основных фондов, финансируемые за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, средств бюджетов субъектов РФ и предназначаемые для использования на важнейших направлениях экономической политики, обеспечивающих структурную перестройку народного хозяйства, сохранение и развитие производственного и непроизводственного потенциала России, решение социальных и других проблем, которые невозможно осуществить за счет иных источников финансирования [6].
Приоритетные направления, для которых необходима государственная поддержка в реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета, определяются Министерством экономики РФ и Министерством финансов РФ с участием других федеральных органов исполнительной власти. Формирование в соответствии с государственной инвестиционной программой перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд, подлежащих финансированию с привлечением средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, осуществляется в следующем порядке:
а) Министерство экономики РФ устанавливает и сообщает государственным заказчикам в сроки, определяемые Правительством РФ, предварительные объемы государственных централизованных капитальных вложений на соответствующий период;
б) государственные заказчики представляют в Министерство экономики РФ в порядке и сроки, устанавливаемые этим Министерством, предложения по инвестиционным проектам, разработанные на основе предварительных объемов государственных централизованных капитальных вложений;
в) Министерство экономики РФ с участием Министерства финансов РФ, Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства и Государственного комитета РФ по промышленной политике рассматривает представленные государственными заказчиками предложения по вновь начинаемым стройкам и объектам и принимает решение о включении их в перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд. Отбор строек и объектов для включения в перечень производится на конкурсной основе;
г) принятые Министерством экономики Российской Федерации решения о включении вновь начинаемых строек и объектов в перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд являются основанием, в соответствии с которым государственные заказчики определяют заказчиков (застройщиков) по строительству данных объектов и организуют проведение подрядных торгов;
д) Министерство экономики РФ и Минфин РФ на основании сообщений государственных заказчиков о результатах подрядных торгов и заключенных на их основе государственных контрактов (договоров подряда) уточняют объемы капитальных вложений, размеры и источники их финансирования по каждым вновь начинаемым стройке и объекту, включенным в перечень, на весь период строительства с распределением по годам. Включение вновь начинаемых строек и объектов в перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд с распределением объемов капитальных вложений по годам на весь период строительства является государственной гарантией непрерывности их финансирования до завершения строительства в установленные сроки. По переходящим стройкам с учетом хода строительства и степени готовности объектов и пусковых комплексов при необходимости вносятся уточнения в объемы капитальных вложений [5].
Министерство экономики РФ в 10-дневный срок после утверждения в установленном порядке перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд направляет его Минфину РФ и ЦБ РФ и доводит соответствующие данные до государственных заказчиков и иных юридических лиц, которым выделяются государственные централизованные капитальные вложения, а последние в 10-дневный срок после получения указанных данных сообщают их заказчикам (застройщикам), соответствующим подрядным организациям и финансирующим банкам. Капитальные вложения могут финансироваться за счет: собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизационных отчислений, денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц, средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и других средств); заемных финансовых средств инвестора или переданных им средств (облигационных займов и других средств); привлеченных финансовых средств инвесторов (средств, получаемых от продажи акций, паевых и иных взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц); финансовых средств, централизуемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, средств бюджетов субъектов РФ; средств внебюджетных фондов; средств иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников [8].
Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных, заемных и других средств. Для открытия финансирования государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, государственные заказчики представляют в Министерство финансов РФ графики проведения торгов (конкурсов) на соответствующий год, а также выписки из утвержденного в установленном порядке перечня строек и объектов с указанием объемов государственных централизованных капитальных вложений и государственные контракты (договоры подряда) по строительству объектов для федеральных государственных нужд (в ред. постановления Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 216) [6]
Открытие финансирования государственным заказчикам производится Министерством финансов РФ путем перечисления средств в течение одного месяца после утверждения в установленном порядке объемов государственных централизованных капитальных вложений и перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд. Авансовые выплаты при открытии финансирования осуществляются в пределах плановых назначений и регулируются с учетом фактически произведенных затрат. По поручению федеральных органов исполнительной власти — государственных заказчиков открытие финансирования государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, может осуществляться входящим в систему этих органов департаментам, межотраслевым государственным объединениям, концернам, ассоциациям, корпорациям, акционерным обществам, предприятиям. Государственные заказчики перечисляют средства федерального бюджета, предоставляемые на безвозвратной основе для финансирования государственных централизованных капитальных вложений, заказчикам (застройщикам) в пределах, сообщенных им Министерством финансов РФ объемов финансирования государственных централизованных капитальных вложений.
Для оформления финансирования государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, заказчики (застройщики) представляют банкам, осуществляющим операции по финансированию, следующие документы: титульные списки вновь начинаемых строек с разбивкой по годам; государственные контракты (договоры подряда) на весь период строительства с указанием формы расчетов за выполненные работы; сводные сметные расчеты стоимости строительства; заключения государственной вневедомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы по проектной документации; уточненные объемы капитальных вложений и строительно-монтажных работ по переходящим стройкам.
Федеральные органы исполнительной власти — государственные заказчики ежемесячно представляют в Министерство финансов РФ информацию об использовании средств федерального бюджета, предоставленных на безвозвратной основе для финансирования государственных централизованных капитальных вложений. Средства федерального бюджета, предоставляемые на возвратной основе для финансирования государственных централизованных капитальных вложений, выделяются Министерству финансов РФ в пределах кредитов, выдаваемых ЦБ РФ в установленном действующим законодательством порядке. Министерство финансов РФ направляет указанные средства заемщикам (застройщикам) через коммерческие банки в соответствии с заключенными с этими банками договорами. Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов РФ с учетом мнения ЦБ РФ и министерств и ведомств РФ [6].
Полученные коммерческими банками от Министерства финансов РФ средства федерального бюджета на возвратной основе для финансирования государственных централизованных капитальных вложений предоставляются заемщикам (застройщикам) на основе договоров. При заключении договоров на получение указанных средств заемщики (застройщики) представляют в банки выписки из перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд, государственные контракты (договоры подряда), расчеты, обосновывающие сроки выхода введенных в действие производств на проектную мощность, расчеты сроков возврата выданных средств и процентов по ним, заключения государственной вневедомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы по проектной документации и документы, подтверждающие платежеспособность заемщика (застройщика) и возвратность средств [7].
Общий срок пользования средствами федерального бюджета, предоставленными на возвратной основе, и дата начала возврата их заемщиками (застройщиками) устанавливаются в договорах с учетом продолжительности строительства объектов и сроков выхода введенных в действие производств на проектную мощность. Полученные коммерческими банками средства федерального бюджета, предоставленные на возвратной основе, должны использоваться строго по назначению и не могут зачисляться на депозитные счета, использоваться для предоставления межбанковских кредитов и покупки свободно конвертируемой валюты, отвлекаться в другие операции краткосрочного характера. Средства федерального бюджета на возвратной основе предоставляются заемщикам (застройщикам) под залог зданий, сооружений, оборудования, объектов незавершенного строительства, материальных ценностей и другого имущества с оформлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством РФ. Возврат заемщиками (застройщиками) средств федерального бюджета, предоставляемых на возвратной основе, производится в сроки, предусмотренные заключенными договорами. Министерство финансов РФ возвращает кредит ЦБ РФ в сроки, определяемые законодательством. Проценты за пользование средствами федерального бюджета, предоставляемыми на возвратной основе, начисляются с даты их предоставления в соответствии с заключенными договорами. Выплата заемщиками (застройщиками) процентов за пользование указанными средствами начинается с даты начала возврата этих средств. Министерство финансов РФ выплачивает проценты за пользование кредитом Центрального банка России с момента образования задолженности. Процентная ставка за пользование средствами федерального бюджета, предоставляемыми на возвратной основе, не может превышать размера ставки, установленной в договоре между ЦБ РФ и Министерством финансов РФ [8].
Условия долгосрочных договоров между государством (представляемым Министерством финансов РФ), банками и заемщиками (застройщиками) определяются на весь срок действия договора. Банки, осуществляющие операции по финансированию: проводят проверку представленных заказчиком (застройщиком) документов, сверяют их с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд и при соответствии открывают (продолжают) финансирование строительства. В случае, если источником финансирования являются средства федерального бюджета, предоставляемые на возвратной основе, анализируют расчеты сроков возврата средств и процентов по ним и заключают с заемщиком (застройщиком) договор по установленной форме. При не подтверждении реальности возврата заемщиком (застройщиком) средств и процентов по ним в установленные сроки, а также при задержке заемщиком (застройщиком) по его вине оформления договора сообщают об этом Министерству финансов Российской Федерации: финансируют стройки только при наличии положительных заключений государственной вневедомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы по проектной документации [7].
Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет средств федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий, юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг.
Выводы и предложения. Прямое государственное регулирование инвестиционной деятельности, государственная поддержка инвестиционных строительных проектов осуществляются в основном путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных целевых программ и на другие федеральные государственные нужды, определяемые в порядке, устанавливаемом законодательством РФ. Повышение эффективности государственной роли при заключении договоров участия в долевом строительстве проявляется в следующем:
1. Полученные коммерческими банками средства федерального бюджета, предоставленные на возвратной основе, должны использоваться строго по назначению и не могут зачисляться на депозитные счета, использоваться для предоставления межбанковских кредитов и покупки свободно конвертируемой валюты, отвлекаться в другие операции краткосрочного характера. Средства федерального бюджета на возвратной основе предоставляются заемщикам (застройщикам) под залог зданий, сооружений, оборудования, объектов незавершенного строительства, материальных ценностей и другого имущества с оформлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством РФ. Возврат заемщиками (застройщиками) средств федерального бюджета, предоставляемых на возвратной основе, производится в сроки, предусмотренные заключенными договорами. Министерство финансов РФ возвращает кредит ЦБ РФ в сроки, определяемые законодательством.
2. Проценты за пользование средствами федерального бюджета, предоставляемыми на возвратной основе, начисляются с даты их предоставления в соответствии с заключенными договорами. Выплата заемщиками (застройщиками) процентов за пользование указанными средствами начинается с даты начала возврата этих средств. Министерство финансов РФ выплачивает проценты за пользование кредитом Центрального банка России с момента образования задолженности.
3. Банки, осуществляющие операции по финансированию: проводят проверку представленных заказчиком (застройщиком) документов, сверяют их с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд и при соответствии открывают (продолжают) финансирование строительства.
В настоящее время долевое участие в строительстве становится всё более популярным на рынке недвижимости. Участникам долевого строительства необходимо знать особенности заключения договоров такого типа, чтобы максимально обезопасить себя на всех этапах строительства и покупки такого жилья. При заключении соглашения сторонам необходимо убедиться в наличии существенных условий в соглашении о долевом участии, поскольку при отсутствии хотя бы одного из перечисленных в данной статье существенных условий такое соглашение считается незаключенным.
1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - Текст : непосредственный.
2. Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» - Текст : непосредственный..
3. Федеральный Закон РФ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм., внесенными Федеральным законом от 30.12.2012 №294-ФЗ - Текст : непосредственный.
4. Авакян. К.С., Шумилина А.Б., Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья / к.с. Авакян // Северо-Кавказский юридический вестник. - 2018. -№2. - с.92 -98 https://cyberleninka.ru. - Текст : электронный (дата обращения: 21.08.2023).
5. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03 с.83-86, 129 https://search.rsl.ru/ru/record/01004852382. - Текст : электронный (дата обращения: 1.04.2023).
6. Колиева А.Э., Хачиев Г.Г., Конова Ф.Р., Понятие и содержание договора долевого участия и его правовая характеристика // Правоприменение. - 2022, т.6. - № 3. - с. 252-261 https://cyberleninka.ru/article/n. - Текст : электронный (дата обращения: 13.09.2023).
7. Манаенков К.Л., Правовые проблемы регистрации права собственности на объекты долевого строительства // Евразийская адвокатура. - 2019. - № 5 (42). - с. 58-61 https://cyberleninka.ru/article/n. - Текст : электронный (дата обращения: 10.09.2023).
8. Чернякова С.А. Форма и порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Юридические науки. Национальная ассоциация ученых (НАУ). № 8, 2015 г. с. 111-114. https://cyberleninka.ru/article/n. - Текст : электронный (дата обращения: 11.09.2023).
