ВАК 05.17.00 Химическая технология
ВАК 05.23.00 Строительство и архитектура
УДК 69 Строительство. Строительные материалы. Строительно-монтажные работы
Вопрос соответствия нынешнего состояния индустриальной жилой застройки послевоенного периода современным запросам общества, прогнозирование развития ситуации, связанной с этим жилищным фондом, и разработка стратегий действий, направленных на его улучшение – на сегодняшний день столь актуальные и острые проблемы и задачи, что можно считать их общенациональными. Реновация, как один из возможных сценариев, представляется перспективным направлением, однако требует тщательной подготовки и разрешения множества экономических, социальных, правовых, градостроительных, архитектурных и технических вопросов, возникающих в этой связи. Важно критически изучить зарубежный опыт реновации аналогичного фонда в конкретных экономических и правовых условиях разных стран. В статье показывается успешный и неуспешный опыт разных стран, что связывается с конкретными сложившимися условиями. Выделяется группа индивидуальных для каждой страны факторов, таких как технический и моральный износ застройки, вопросы собственности жилья, механизмы финансирования, степень участия государства в организации процесса, рентабельность увеличения энергоэффективности зданий, сложившееся в обществе отношение к подобной застройке.
индустриальная жилая застройка, панельные дома, реновация, реконструкция, санация, энергоэффективность, комфортность
Введение. Вопрос о жилых домах, возведенных индустриальным способом в период с пятидесятых по девяностые годы прошлого столетия, стоит в России довольно остро. Дома нуждаются в экстренном ремонте и модернизации. По меркам сегодняшнего дня, эта сложившаяся застройка имеет большие проблемы с комфортностью, как на градостроительном уровне, так и на уровнях отдельного здания и квартиры. Кроме того, эти дома весьма не энергоэффективны. В то же время, конструкции рассматриваемых зданий все еще обладают большим запасом прочности и могут находиться в эксплуатации еще минимум 50 лет. Однако ответ на вопрос о ремонте, реконструкции, модернизации или сносе этого жилищного фонда зависит от различных факторов. Наряду с фактором местоположения дома, с точки зрения экономики недвижимости, также играет роль техническое состояние здания. Кроме того, необходимо учесть правовые, финансовые и социальные аспекты. Жильцы, преобладающее большинство которых в России является собственниками квартир, должны участвовать в принятии решений о будущем своих домов [1].
Такая ситуация характерна не только для нашей страны. Огромные жилые массивы, возведённые индустриальными методами в послевоенные годы, сегодня составляют значительную проблему для большинства стран Европы и Азии. Большой практический интерес представляет изучение зарубежного опыта решения задач, вызванных состоянием этого жилищного фонда. В первую очередь необходимо обратиться к опыту бывших советских республик и стран бывшего социалистического блока, что продиктовано, во-первых, схожестью (иногда, аналогичностью) возведённых в тот период серийных жилых домов, во-вторых схожими процессами, связанными с переходом стран к рыночной экономике и перестройке имущественных отношений.
Основная часть. Наибольшее количество реализованных проектов реновации сложившейся в послевоенные годы жилой застройки можно отметить в таких странах, как Германия, Польша, Литва, Нидерланды, Румыния, Франция и Англия. Развитие проектов реновации жилой застройки происходит за счет реконструкции домов или за счет частичного или полного сноса зданий и нового строительства [2].
После 1991 года страны Прибалтики, Восточной и Центральной Европы приняли европейскую систему стандартизации. Строительство новых зданий осуществлялось в соответствии с европейскими нормами. Вместе с тем, европейская политика в области энергосбережения поставила перед этими странами задачу повышения тепловой эффективности существующего фонда жилых зданий, построенных до 1991 года. Для достижения этой цели Европейским союзом были подготовлены специальные программы [3].
Для повышения тепловой эффективности жилых зданий, построенных до 1991 года, был реализован специальный проект, получивший название BEEN – Baltic Energy Efficiency Network for the Building Stock (Прибалтийская сеть энергосбережения в жилищном фонде). Проект BEEN начал свою работу 1 июля 2005 года и частично финансировался Европейским союзом в рамках программы Балтийского региона Interreg III B. Проект BEEN имел целью разработку стратегий и инструментов, способствующих реализации энергетически эффективной санации (проведения капитального ремонта с реализацией мероприятий, обеспечивающих повышение тепловой эффективности) в жилых зданиях панельной застройки в регионе Балтийского моря. География проекта BEEN охватывает страны Прибалтики: Эстонию, Латвию, Литву, а также Польшу и Германию [3].
Объединение восточной и западной Германии вызвало процесс внутренней миграции. Жители восточной части страны стали активно переезжать в более комфортные и развитые западные земли. Этот лавинообразный процесс стал серьёзным вызовом для объединённой страны и считался национальной проблемой. Одной из причин, заставлявших немцев покидать восточные земли, был, безусловно, низкий уровень комфортности и привлекательности микрорайонов типовой застройки периода ГДР, в которых на тот момент проживало большинство жителей этого региона. Жилая застройка восточной Германии проигрывала аналогичной западногерманской по всем параметрам: энергоэффективность, внешний вид, качество инфраструктуры, техническое состояние… Решение этих проблем требовало решительных мер от правительства. С 1990 года в Германии действует государственная программа по модернизации индустриальной жилой застройки, включающую в себя санацию и реконструкцию панельной жилой застройки, улучшение инфраструктуры и территорий типовой застройки. Наряду с повышением комфортности проживания, главной целью программы также является приведение к современным нормам таких показателей как теплоизоляция, энергосбережение и гидроизоляция панельных домов. В результате действия программы к настоящему моменту большая часть панельных домов восточной Германии были полностью (60 %), или частично (25 %) реконструированы и санированы, что составляет примерно 2,1 млн. квартир. Некоторая часть фонда была снесена. Причем, как правило, причиной сноса были демографические и экономические изменения в регионе, а не техническое состояние застройки.
После объединения первым делом был решен основной вопрос – собственность. Если с исторической застройкой была ясность – здания передавали наследникам тех, у кого они экспроприировались, – то с новой застройкой использовались различные подходы. Большая часть зданий была передана акционерным обществам, учрежденным муниципалитетами, но очень часто с существенной долей частного капитала. Кроме того, им же были безвозмездно переданы значительные участки земли, прилегающей к зданию. Некоторые здания оставались в муниципальной собственности, в некоторых создавались жилищные кооперативы. Хотя общая политика находилась в ведении земельных властей, она соответствовала сложившимся порядкам в Старых Землях. Другими словами, в каждой Земле сложилась своя структура собственности, но с понятными правилами и устоявшейся законодательной базой ФРГ. В среднем, по всей Германии только 20 % немцев проживает в собственном жилье [3].
Следующий важный пункт – финансирование. Финансирование санации и реконструкции жилого фонда в бывшей ГДР проводилось за счет собственников квартир. Некоторые работы финансировались из федерального бюджета, но доля этих работ была невелика. Собственник мог получить кредит под 3 % годовых на 25 лет из федерального бюджета, воспользоваться предложением коммерческих банков или самостоятельно изыскать средства. Поскольку все вопросы реконструкции решал собственник, то мероприятия и их результаты были совершенно разными. Где-то собственник улучшал только энергетические показатели дома, а где-то проводил коренную реконструкцию целых кварталов, привлекая звезд современной архитектуры [3]. Очень показателен пример успешной реконструкции панельных жилых домов в городе Лайнефельде, выполненной по проекту архитектора Штефана Форстера (рис. 1, рис. 2).
Микрорайоны из панельных домов в Чехии есть в каждом городе. Во времена строительного бума в 70–80-е годы большинство новостроек в Чехословакии были возведены этим быстрым и дешевым способом. А в 90-е государство передало их в руки жилищных кооперативов [4].
После распада Советского Союза и ЧССР с панельными домами в Чешской Республике произошли самые разительные перемены. Местным властям удалось аккумулировать деньги региональных бюджетов, Евросоюза и владельцев квартир в этих домах, за счет которых началась масштабная реконструкция жилого фонда. В рамках реконструкции изменялись планировки, осуществлялся капитальный ремонт, заменялись окна, устанавливались современные лифты и так далее. В результате всех этих работ старых пятиэтажек в их классическом виде в стране почти не осталось. Когда-то унылые районы окрасились в яркие цвета и стали намного привлекательнее для покупателей и уютнее для жителей. В то же время, по окончании модернизации вырос не только спрос на это жилье, но и его цены. Бывшие «хрущевки» теперь входят, как правило, в сегмент среднего и иногда даже элитного жилья [4].
Рис. 1 Реновация панельного жилого дома в городе Лайнефельде, Германия
а, б – внешний вид до реновации; в, г – внешний вид после реновации
Рис. 2 Реновация панельного жилого дома в городе Лайнефельде, Германия
а – квартира до реновации; б – квартира после реновации
Польша стала одной из первых среди посткоммунистических стран, начавших кардинальную реформу жилищно-коммунального хозяйства. Одной из главных проблем польского ЖКХ было наличие огромного количества панельных домов, которые постепенно приходят в негодность. Первые панельные дома начали появляться в Варшаве еще в 1958 году, а в начале 60-х годов в Польше была принята программа их массового строительства. По данным последних лет, в построенных еще во времена Польской Народной Республики многоэтажных домах проживает каждый третий поляк [4].
В середине 90-х Гданьск был одним из первых городов в Польше, где началось облагораживание спальных районов: многоэтажки утеплили, затем на домах появились огромные рисунки – от изображений божьих коровок до портрета Леха Валенсы, который много лет жил в одной из гданьских многоэтажек [4].
Среди жителей панельных домов развита вторая по популярности в Польше форма обслуживания и содержания жилого фонда – жилищные кооперативы, которые при всех плюсах объединяет один минус – недостаток средств на капитальный ремонт зданий. Это связано с тем, что государственных программ дофинансирования ремонтов многоэтажных домов в Польше практически не существует. Из-за хронических задолженностей многих жильцов по квартплате средств на ремонт недостает, поэтому иногда все сводится к нестандартной покраске дома [4].
В Литве жители крупных городов специфично относятся к реновации домов. Фактически половина проживающих людей в панельных домах довольны состоянием здании и окружающей среды. В первую очередь это говорит о том, что в данных районах сложилась быт, позволяющий либо компенсировать, либо не замечать часть недостатков. Этот пример очень интересен, так как несколько непривычен, на общем фоне недовольства панельным домостроением. Один из таких районов – район массовой жилой застройки Жирмунай, получивший Государственную премию СССР в 1968 году. 2010 году именно этот район решили обновить как один их самых старых в центре столицы, здесь 52 крупнопанельных дома, в которых проживают 6–10 тысяч человек (рис. 3) [5].
Рис. 3 Реновация панельного жилого дома в районе Жирмунай города Вильнюс, Литва:
а – внешний вид до реновации; б – внешний вид после реновации
Реконструкция жилищного фонда, о чем свидетельствует мировая практика и что подтверждают большинство исследователей, является наиболее рациональным способом его использования и решения жилищной проблемы при ограниченных финансовых ресурсах государства. Она позволяет придать физически изношенным и морально деградировавшим жилым домам современные потребительские качества, продлить их жизненный цикл, снизить эксплуатационные затраты, построить новое жилье на застроенной территории, существенно улучшить архитектурный облик и среду обитания в массивах индустриальной жилой застройки [6].
Изучение и анализ мирового опыта реновации жилого фонда показывают, что успешность тех или иных схем реновации зависит от группы индивидуальных для каждой страны факторов, таких как технический и моральный износ застройки, вопросы собственности жилья, механизмы финансирования, степень участия государства в организации процесса, рентабельности увеличения энергоэффективности зданий и даже сложившегося отношения общества к подобной застройке. Все эти факторы нужно обязательно учитывать при попытке переноса иностранного опыта реновации на российскую почву.
Выводы. Изучение и анализ мирового опыта реновации жилого фонда показывают, что успешность тех или иных схем реновации зависит от группы индивидуальных для каждой страны факторов, таких как технический и моральный износ застройки, вопросы собственности жилья, механизмы финансирования, степень участия государства в организации процесса, рентабельности увеличения энергоэффективности зданий и даже сложившегося отношения общества к подобной застройке. Все эти факторы нужно обязательно учитывать при попытке переноса иностранного опыта реновации на российскую почву.
1. Хёллер К. Санация панельного жилого фонда как альтернатива строительству новых домов / К. Хёллер, Р. Хилленберг. - Портал-Энерго 2014. URL: http://portal-energo.ru/articles/details/id/749 (дата обращения: 12.04.2016).
2. Степанова М. В. Мировой опыт реновации жилой застройки. Что из зарубежного опыта можно применить в Санкт-Петербурге? // ESTATE.SPB.RU: региональный сервер недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области 2014. URL: http://www.estate.spb.ru/articles/24/304.html (дата обращения: 11.04.2016).
3. Шилкин Н. В. Повышение энергетической эффективности зданий в странах Прибалтики и Восточной Европы // Энергосбережение. 2011. №7. С. 17-25.
4. Зарубежные «хрущевки»: что происходит с панельными домами в Восточной Европе. // Департамент градостроительной политики города Москвы: официальный сайт 2014. URL: http://dgp.mos.ru/presscenter/news/detail/1400483.html (дата обращения: 11.04.2016).
5. Харичева Е. Я. «Реновация» массового жилья в Прибалтийском регионе (Германия, Польша, Эстония, Латвия, Литва, Россия) // Дом Бурганова. Пространство культуры. 2012. № 3. С. 17-30.
6. Пилипенко В. М. Комплексный подход к реконструкции индустриальной жилой застройки. // Архитектура и строительство: архитектурно-строительный портал 2007. URL: http://ais.by/story/1249 (дата обращения: 12.04.2016).
